Eierskifteforsikring: Dette viser 2 297 klagesaker

Slik fungerer eierskifteforsikringen

Eierskifteforsikring heter i dag som regel boligselgerforsikring. Den tegnes av selgeren og dekker selgerens ansvar hvis boligen har en mangel. Oppdager kjøperen feil etter overtakelsen, kan kjøperen reklamere direkte til forsikringsselskapet, som behandler kravet.

Avslår selskapet, kan kjøperen klage til Finansklagenemnda. Nemndas avgjørelser er rådgivende, men de blir nesten alltid fulgt. I 2025 var det bare fire avgjørelser i kjøperens favør som selskapene ikke fulgte, ifølge nemndas årsrapport.

Hva som er en mangel, står i avhendingslova. Etter lovendringen i 2022 er utgangspunktet at boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2). Boligen har også en mangel hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger (§ 3-7) eller gitt uriktige opplysninger (§ 3-8) som har virket inn på avtalen.

Boligkjøperforsikring er noe annet. Det er kjøperens egen rettshjelpsforsikring, som gir advokathjelp når det er sannsynlig at boligen har en mangel, men som ikke dekker selve feilen.

Nesten halvparten får medhold

Av de 2 216 sakene nemnda tok stilling til, endte 985 helt eller delvis i kjøperens favør. Det tilsvarer 44 prosent. Selskapet fikk medhold i 1 231 saker, og 81 saker ble avvist uten at nemnda tok stilling til selve kravet.

Andelen har økt. I 2020 endte 38 prosent av sakene i kjøperens favør, i 2024 hele 54 prosent. I 2025 og så langt i 2026 har andelen ligget mellom 44 og 47 prosent.

Tallene stemmer godt med nemndas egne årsrapporter. Der står det at kjøperen fikk helt eller delvis medhold i 47 prosent av nemndas avgjørelser i 2023, 54 prosent i 2024 og 42 prosent i 2025. Mange saker løses også i nemndas sekretariat, og regnet med dem var andelen i overkant av 52 prosent i 2025.

Lovendringen 1. januar 2022 kan være en del av forklaringen på økningen. Når kjøperen er en privatperson, har «som den er» og liknende generelle forbehold ikke lenger noen virkning (les mer om «som den er»). Samtidig fikk kjøperen en egenandel på 10 000 kroner, og det som står tydelig i tilstandsrapporten, regnes nå som kjent.

I avgjørelsene fra 2023 og 2024 som nemnda selv har merket «Ny avhendingslov», endte 57 prosent i kjøperens favør. I sakene fra 2025 og 2026 som nemnda har merket som behandlet etter de tidligere reglene, var andelen 36 prosent. Utvalgene er små og sakene ulike, så forskjellen bør leses med forsiktighet.

Dette handler sakene om

Fukt går igjen. En av tre saker handler om fukt, vann eller lekkasjer, ofte sammen med andre feil. Deretter følger drenering, kjeller og grunnmur, bad og våtrom, råte og sopp, og tak.

Her får kjøperen oftest medhold

Det er stor forskjell på temaene. Når saken gjelder offentligrettslige krav, for eksempel et rom som ikke er godkjent for varig opphold, endte 65 prosent av sakene i kjøperens favør. Arealavvik og feil ved det elektriske anlegget ga også medhold i over halvparten av sakene.

Felles for disse er at feilen kan måles mot noe konkret, som et vedtak, en godkjenning, et arealmål eller et regelverk. Fukt, råte og avløp handler oftere om alder og slitasje. Der er det vanskeligere å vise at boligen var i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Også det selgeren svarer i egenerklæringen, kan bli avgjørende. Her er et eksempel der kjøperen fikk medhold fordi et svar var feil:

Tilstandsrapporten avgjør mye

Etter lovendringen i 2022 regnes kjøperen for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og de andre salgsdokumentene, også om kjøperen ikke har lest dem (§ 3-10). Det forutsetter at rapporten oppfyller forskriften til avhendingslova, som blant annet krever hulltaking i våtrom og tilstandsgrader fra TG 0 til TG 3 for hvert rom og hver bygningsdel.

Tilstandsrapporten er et tema i 42 prosent av sakene kjøperen tapte. Er en bygningsdel gitt tilstandsgrad 2 eller 3, eller har rapporten tydelige risikoopplysninger, er det vanskelig å nå frem med krav om nettopp det senere.

Tilstandsgrad 2 eller 3 stenger likevel ikke alltid for krav. I en sak om et tak med tilstandsgrad 2 og 3 fikk kjøperen medhold fordi svikten i takstolene og lekkasjene gikk ut over det rapporten ga grunn til å regne med (FinKN 2025-764). Les også hva TG 2 og TG 3 betyr for kravet ditt.

Rapporten kan også være kjøperens beste bevis. Gir den en bygningsdel beste tilstandsgrad, kan kjøperen bygge på det, selv om bygningsdelen er gammel. Og en konkret opplysning om for eksempel fuktsikring som viser seg å være feil, kan gi grunnlag for krav flere år etter overtakelsen.

At selgeren har gitt mange opplysninger om svakheter, fritar heller ikke automatisk. Når den faktiske tilstanden går langt utover det opplysningene ga grunn til å tro, kan det likevel være en mangel.

Når kjøperen vinner, blir det som regel prisavslag

I 86 prosent av sakene som endte i kjøperens favør, viste nemnda til regelen om prisavslag. Erstatning var aktuell i 28 prosent av sakene, og heving av kjøpet i bare 2 prosent. En sak kan gjelde flere av dem, og du kan lese mer om når et boligkjøp kan heves.

Prisavslaget skal kompensere for mangelen, og i praksis tar nemnda ofte utgangspunkt i hva det koster å utbedre feilen. For kjøp avtalt etter 1. januar 2022 må kjøperen selv dekke de første 10 000 kronene. Egenandelen trekkes én gang av det samlede kravet, ikke for hver feil.

Medhold betyr heller ikke at kjøperen får alt. I et utvalg på 218 saker fra tredje kvartal 2024 fikk klagerne til sammen 26 millioner kroner av de 76,3 millioner kronene de krevde, ifølge nemndas årsrapport.

Si fra i tide

Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Finansklagenemnda har skrevet at rimelig tid normalt ikke er mer enn to til tre måneder.

Reklamasjonen trenger ikke være ferdig utredet. Det viktigste er å si tydelig og skriftlig fra om hva som er galt, også før du vet hva utbedringen koster (mer om reklamasjonsfristen). Selgersiden kan ikke påberope seg at det er reklamert for sent hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro.

Forskjeller mellom selskapene

Fire selskaper står bak de fleste sakene. HDI Global Specialty har flest, med 1 124 avgjørelser, og der endte 47 prosent i kjøperens favør. Hos Anticimex Forsikring var andelen 50 prosent, hos AmTrust 39 prosent og hos Protector 37 prosent.

Forskjellene kan ha flere forklaringer, blant annet hvilke typer boliger og krav selskapene får inn, og hvilke saker de selv velger å betale uten å gå veien om nemnda.

Slik går du frem hvis du finner feil

1. Les tilstandsrapporten, egenerklæringen og salgsoppgaven før du byr. Det som står tydelig der, regnes som kjent for deg.
2. Ta bilder, noter datoer og få en fagperson til å se på feilen så snart du oppdager den.
3. Reklamer skriftlig til selgerens forsikringsselskap med en gang, selv om du ennå ikke vet hva utbedringen koster.
4. Hent inn tilbud som bare gjelder det som faktisk er feil, slik at beløpet kan sammenlignes med selskapets egen beregning.
5. Får du avslag, kan du klage til Finansklagenemnda. Har du boligkjøperforsikring, kan den gi deg advokathjelp.
6. Regn med egenandelen på 10 000 kroner, som trekkes én gang av det samlede kravet.

Om tallene

Gjennomgangen omfatter 2 297 avgjørelser om eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring fra Finansklagenemnda fra januar 2020 til 18. september 2026. Andelene er regnet av de 2 216 sakene nemnda tok stilling til, og Finansklagenemnda registrerer delvis medhold som et resultat i forbrukerens favør.

Temaene bygger på emneordene som er satt ved gjennomgangen av hvert sammendrag, og en sak kan ha flere temaer. Tallene viser hvordan sakene som havnet i nemnda endte, ikke hvor mange krav selskapene betaler uten klage. Alle avgjørelsene kan leses i klagesaksarkivet, og mer om forsikringen finner du på temasiden om eierskifteforsikring.