Hva betyr «solgt som den er», og hvilken betydning har det for mangelskrav?

Kort svar

Uttrykket «som den er» er et alminnelig forbehold der selger prøver å skyve risikoen for skjulte feil over på kjøper. I eldre salg betydde det at kjøper i praksis bare nådde frem hvis selger hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller hvis boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. I forbrukerkjøp av bolig kan slike generelle forbehold ikke lenger avtales, men det betyr ikke at kjøper får dekket enhver feil. Det avgjørende er hva som faktisk ble opplyst før salget, og hva kjøper med rimelighet kunne forvente av en bolig med den alderen, prisen og tilstandsgraderingen som forelå. Finansklagenemnda avgjør slike tvister mot eierskifteforsikringsselskapet, og praksis viser at opplyste forhold sjelden fører frem, mens uriktige opplysninger ofte gjør det.

Slik vurderer nemnda

Nemnda starter alltid med å slå fast hvilket regelsett som gjelder, og det avhenger av når avtalen ble inngått. I eldre saker vurderes kravet etter avhendingslovas regler slik de lød før lovendringen, med det såkalte vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum. Et eksempel er en enebolig fra 1953 som ble solgt «som den er» og overtatt i desember 2021, der nemnda uttrykkelig vurderte saken etter tidligere §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12 (FinKN 2026-877). I nyere salg, som en leilighet solgt i 2024 (FinKN 2026-881) eller en enebolig solgt i 2024 (FinKN 2026-879), vurderes kravet i stedet etter de alminnelige mangelsreglene i §§ 3-1 flg., der det sentrale er om eiendommen er i samsvar med det kjøper kunne forvente etter avtalen og opplysningene som ble gitt.

Uansett regelsett er kjernen den samme. Et generelt forbehold har aldri beskyttet selger mot å gi feil informasjon. Reglene om manglende opplysninger i § 3-7 og uriktige opplysninger i § 3-8 gjelder i begge tilfeller, og nemnda bruker dem aktivt. Samtidig veier nemnda tungt at kjøper må lese salgsdokumentene. Er et forhold beskrevet i tilstandsrapporten eller i selgers egenerklæring, blir det en del av avtalen og dermed noe kjøper har akseptert. Da hjelper det lite at problemet i ettertid viser seg å være større eller dyrere enn kjøper hadde sett for seg.

Nemnda ser også på alder, pris og markedsføring samlet. En bolig fra 1968 som er markedsført med omfattende renoveringsbehov, og der bygningsdelene gjennomgående har mørk TG 2 og TG 3, gir kjøper svært lave forventninger (FinKN 2026-875). Motsatt skaper opplysninger om at et bad er totalrenovert av faglærte en berettiget forventning om håndverksmessig utførelse (FinKN 2026-877).

Eksempel fra praksis

I saken om eneboligen fra 1953 var boligen solgt «som den er» for 2,25 millioner kroner, med et bad opplyst totalrenovert av faglærte i 2019. Nesten tre år etter overtakelsen oppdaget kjøper en vannskade i gangen utenfor badet, som skyldtes lekkasje bak dusjkabinettet, manglende fall mot sluk og forhold ved veggkonstruksjon og dørterskel. Selskapet anførte at manglende oppbrett av membran ved døren var synlig, at et tett dusjkabinett var tilstrekkelig vannsikring, og at lekkasjen oppsto etter risikoens overgang. Nemnda mente likevel at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold (FinKN 2026-877). Saken viser at et «som den er»-forbehold ikke redder selger når det er avstand mellom opplyst kvalitet og faktisk utførelse.

Motstykket er leiligheten fra 1990 som ble solgt for 7,45 millioner kroner. Både selgers egenerklæring og tilstandsrapporten nevnte en liten sprekk i mikrosement, og punktene for etasjeskille og overflater var gitt TG 2 med kommentar om høydeforskjell. Da kjøper senere fant at sprekkene skyldtes feil underlag og var mer omfattende enn ventet, avslo selskapet kravet. Nemnda kom til at det ikke forelå mangel (FinKN 2026-881). Det var opplyst nok til at forholdet var påregnelig.

Når selskapet vinner, og når kunden vinner

Selskapet vinner typisk når feilen ligger innenfor det som allerede var beskrevet. Det gjelder både mikrosementsaken (FinKN 2026-881) og en leilighet fra 1975 der begge bad hadde TG 2 med konkrete avvik og opplysning om økt risiko på grunn av alder og oppbygging. Kjøper fikk ikke medhold fordi det ikke var dokumentert avvik ut over det opplyste (FinKN 2026-878).

Kjøper vinner typisk når opplysningene var uriktige eller ufullstendige. En kjøper fikk medhold der kommunale avgifter var oppgitt for lavt i prospektet, selv om partene var uenige om utmålingen (FinKN 2026-876). En annen kjøper fikk medhold der prospektet og vedlagte vedtekter ga inntrykk av videre adgang til korttidsutleie enn sameiet faktisk hadde vedtatt (FinKN 2026-884). Kjøper kan også vinne delvis, slik som der bad fra 2021 manglet rør-i-rør og rømningsvei hadde avvik, mens øvrige krav ikke førte frem (FinKN 2026-879).

En tredje utgang er avvisning. Nemnda behandler saker skriftlig, og når bevisbildet krever befaring eller står mellom fagkyndige, avvises saken. Det skjedde både i saken om arealavvik, brannskille, dampsperre og vinduer (FinKN 2026-880) og i saken om skadedyr og fuktskader i en bolig med opplyst renoveringsbehov (FinKN 2026-875).

Slik klager du

Du reklamerer først skriftlig til eierskifteforsikringsselskapet, og forklarer hvilket forhold du mener utgjør en mangel, hva du bygger kravet på og hvor stort tapet er. Får du avslag, kan du klage kostnadsfritt til Finansklagenemnda. Klagen bør inneholde kjøpekontrakt, salgsprospekt, tilstandsrapport, selgers egenerklæring, korrespondansen med selskapet og en fagkyndig vurdering av årsak og utbedringskostnad. Nemndas uttalelser er rådgivende, men de blir i stor grad fulgt av selskapene.

Råd til deg som forsikringskunde

1. Les tilstandsrapporten og egenerklæringen før budgivning, og noter hva som er gitt TG 2 og TG 3. Opplyste forhold blir sjelden en mangel senere (FinKN 2026-881).
2. Dokumenter årsaken, ikke bare symptomet. Nemnda trenger en fagkyndig forklaring på hva som er galt og hvorfor, ellers risikerer du avvisning (FinKN 2026-880).
3. Sjekk opplysninger som lar seg etterprøve, som kommunale avgifter, vedtekter og utleieadgang. Feil her fører ofte frem (FinKN 2026-876 og FinKN 2026-884).
4. Reklamer skriftlig så snart du oppdager forholdet, og hold på all korrespondanse.
5. Vær realistisk i kravet. Nemnda vurderer nødvendig utbedring, ikke ønsket standardheving (FinKN 2026-879).