Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?

Kort svar

Når selger og takstmann har opplyst om oppgraderingsbehov, blir forventningene dine som kjøper justert tilsvarende. Da skal det mer til for at forholdet er en mangel etter avhendingsloven. Nemnda spør ikke bare om det ble sagt noe om forholdet, men om opplysningene ga et dekkende bilde av hva slags feil og hvilket omfang du kunne komme til å møte. Er det faktiske avviket vesentlig større eller av en helt annen karakter enn det opplysningene ga grunn til å tro, kan det likevel foreligge en mangel. Er avviket i hovedsak det samme, bare litt større enn du håpet, taper du normalt.

Slik vurderer nemnda

Nemnda tar utgangspunkt i avhendingsloven, særlig reglene om manglende og uriktige opplysninger og om avvik fra det kjøper kunne forvente. I sakene under dagens regelverk vises det gjennomgående til avhl. §§ 3-2, 3-7 og 3-8, med utmåling etter §§ 4-12 og 4-14 (FinKN 2026-879). For eldre avtaler inngått før lovendringen kommer i tillegg vesentlighetsvurderingen etter tidligere § 3-9 andre punktum inn, slik som i saken om et bad som ble overtatt i desember 2021 (FinKN 2026-877).

Det sentrale er en sammenligning. På den ene siden står det som faktisk ble opplyst i salgsprospekt, tilstandsrapport og selgers egenerklæring, inkludert tilstandsgrader og takstmannens kommentarer. På den andre siden står det du faktisk fant etter overtakelsen, dokumentert med fagkyndige vurderinger og kostnadsoverslag.

En opplysning om et forhold trenger ikke å beskrive hver detalj for å være tilstrekkelig. Samtidig er ikke enhver kort merknad nok til å dekke over et helt annet problem. Nemnda ser derfor på om årsaken til feilen er den samme som den det ble varslet om, om omfanget ligger innenfor det en normalt aktsom kjøper måtte regne med, og om selger selv kjente til mer enn det som kom frem.

Tilstandsgraden betyr mye i denne vurderingen. TG 2 og TG 3 er i seg selv et varsel om at bygningsdelen har avvik eller behov for tiltak. Når en bolig gjennomgående er gitt mørk TG 2 og TG 3, og både prospekt og rapport beskriver et omfattende renoveringsbehov, er terskelen for å nå frem med krav høy (FinKN 2026-875).

Eksempel fra praksis

En leilighet fra 1990 ble solgt for 7,45 millioner kroner. I selgers egenerklæring og i tilstandsrapporten var det opplyst om en liten sprekk i mikrosement i overgangen mellom stue og gang. Både etasjeskille og overflater var gitt TG 2, og takstmannen hadde kommentert at det var registrert høydeforskjell i etasjeskillet. Etter overtakelsen viste det seg at sprekkdannelsene skyldtes feil ved underlaget, og at omfanget var større enn kjøper hadde forventet. Nemnda kom likevel til at det ikke forelå en mangel, og selskapet fikk medhold (FinKN 2026-881). Kombinasjonen av konkret opplysning om sprekk og TG 2 på både etasjeskille og overflater gjorde at kjøper ikke kunne bygge på en forventning om et feilfritt gulv.

Et lignende resultat kom i en sak om to bad i en leilighet fra 1975. Badene var i hovedsak gitt TG 2, det var opplyst om konkrete avvik, og det ble varslet om økt risiko for skader på grunn av alder og oppbygging. Kjøper mente avvikene likevel var upåregnelige, men fikk ikke medhold, blant annet fordi det ikke var dokumentert avvik ut over det det allerede var opplyst om (FinKN 2026-878).

Motsatt gikk det i en sak der salgsdokumentasjonen opplyste at badet var totalrenovert av faglærte i 2019. Da kjøper senere fant vannskade som skyldtes lekkasje bak dusjkabinettet, manglende fall mot sluk og forhold ved veggkonstruksjon og dørterskel, kom nemnda til at det forelå en vesentlig mangel (FinKN 2026-877). Her pekte opplysningene i motsatt retning av virkeligheten.

I en tredje sak var det opplyst i egenerklæringen at det var lagt opp nye vannrør til bad og kjøkken i 2021. Badet var i hovedsak gitt TG 0. Det viste seg at røropplegget var utført med kobberrør i stedet for rør-i-rør, og at rømningsveien hadde avvik. Nemnda kom til at dette utgjorde mangler, og kjøper fikk delvis medhold (FinKN 2026-879).

Når selskapet vinner, og når kunden vinner

Selskapet vinner typisk når opplysningene og tilstandsgraden traff riktig tema, selv om kjøper ble overrasket over omfanget eller den bakenforliggende årsaken (FinKN 2026-881, FinKN 2026-878). Det gjelder særlig for eldre boliger som er markedsført med omfattende renoveringsbehov (FinKN 2026-875).

Kjøper vinner når opplysningene ga inntrykk av noe bedre enn realiteten, for eksempel når en bygningsdel er beskrevet som ny eller nylig totalrenovert, eller når det er opplyst om et konkret tiltak som ikke er utført slik (FinKN 2026-877, FinKN 2026-879). Kjøper vinner også der en konkret opplysning i prospektet viser seg å være uriktig (FinKN 2026-884, FinKN 2026-876).

En tredje utgang er avvisning. Nemnda behandler saker skriftlig, og der partenes fagkyndige er uenige om faktum, eller saken er sammensatt av mange forhold, kan den bli avvist som uegnet for skriftlig behandling (FinKN 2026-880, FinKN 2026-875). Avvisning er ikke det samme som at du taper, men du må da eventuelt gå videre i rettsapparatet.

Slik klager du

Du reklamerer først til selskapet som har utstedt eierskifteforsikringen eller boligselgerforsikringen. Får du avslag, kan du klage saken inn for Finansklagenemnda uten kostnad. Send inn kjøpekontrakt, salgsprospekt, tilstandsrapport, selgers egenerklæring, korrespondansen med selskapet og de fagkyndige vurderingene du har innhentet. Vær konkret på hva som ble opplyst, hva du fant, hva årsaken er og hva utbedring koster.

Råd til deg som forsikringskunde

1. Les tilstandsrapporten og egenerklæringen sammen med prospektet før budgivning, og legg særlig merke til hvilke bygningsdeler som er gitt TG 2 og TG 3.
2. Skill mellom opplysninger om alder og risiko, som senker forventningene dine, og opplysninger om at noe er nytt eller renovert, som hever dem.
3. Dokumenter årsaken til feilen, ikke bare symptomet, slik at du kan vise at avviket er noe annet enn det du ble varslet om.
4. Innhent kostnadsoverslag fra fagkyndig, siden utmåling og eventuell vesentlighetsvurdering avhenger av reelle utbedringskostnader.
5. Reklamer skriftlig så snart du oppdager forholdet, og ta vare på all korrespondanse med selskapet.