Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?

Kort svar

Eierskifteforsikring er ikke en skadedyrforsikring. Den dekker selgers mulige ansvar overfor kjøper etter avhendingslova. Skjeggkre, pelsbiller, museumsbiller og sølvkre blir derfor bare et forsikringsspørsmål dersom forekomsten utgjør en kjøpsrettslig mangel. To spor er avgjørende i nemndspraksis: om selger kjente til skadedyrene og unnlot å si fra (avhendingslova § 3-7), og om boligen uansett er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ved et «som den er»-salg (avhendingslova § 3-9 andre punktum). Finansklagenemnda har gitt kjøper medhold i flere skjeggkresaker (FinKN 2018-694, FinKN 2020-477, FinKN 2020-566, FinKN 2020-855), men har også gitt selskapet medhold i flere saker der nemnda ikke fant noen mangel, blant annet der selger bestred å ha kjent til skadedyrene eller der det allerede var opplyst om skadedyr ved salget (FinKN 2020-217, FinKN 2020-646, FinKN 2023-157, FinKN 2023-445).

Slik vurderer nemnda

Et sentralt spørsmål er selgers kunnskap. Opplysningsplikten gjelder forhold selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Har selger svart «nei» på spørsmål om skadedyr i egenerklæringen, blir det sentralt om selger likevel kjente til forholdet. Det er ikke alltid nok å påvise at insektene faktisk var i boligen i selgers eiertid. I en sak var det i en analyserapport konstatert at det hadde vært skjeggkre i leiligheten også i selgers eiertid, men selger bestred å ha kjent til det, og nemnda kom likevel til at det ikke forelå mangel (FinKN 2020-646). Tilsvarende i en sak der sakkyndig rapport anslo at skjeggkre trolig hadde vært i boligen i minst halvannet til to år (FinKN 2020-217).

Opplysningsplikten kan likevel strekke seg lenger enn til egen leilighet. Da selger visste at naboen i tilstøtende bolig hadde oppdaget skjeggkre, og likevel svarte «nei» på spørsmål om skadedyr og skjeggkre, konkluderte nemnda med brudd på opplysningsplikten (FinKN 2020-855).

Har selger faktisk opplyst om noe, blir spørsmålet hva kjøper måtte regne med. Når selger hadde opplyst om tidligere observasjoner av skjeggkre, førte senere funn av museums- og pelsbiller ikke til ansvar (FinKN 2023-157). Det samme gjaldt der prospektet gjenga informasjon fra borettslaget om at pelsbille, skjeggkre og sølvkre var observert og ble bekjempet. Flertallet mente da at det verken forelå opplysningssvikt eller vesentlig avvik, men det var dissens i vesentlighetsvurderingen (FinKN 2023-445).

Selv om det ikke er opplysningssvikt, kan boligen likevel ha en mangel dersom avviket er vesentlig. I sakene er blant annet omfanget av forekomsten, kostnader til utbedring og sanering, årsaksforhold i bygningen og dokumentert verdifall sammenholdt med kjøpesummen tema. Spørsmålet om verditapet er tilstrekkelig dokumentert, har vært tema i flere saker. I FinKN 2020-646 la kjøper frem en meglers vurdering av en verdiforringelse på 340 000 kroner, men nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel. I FinKN 2020-217 hadde kjøper videresolgt boligen for 3,4 millioner kroner etter å ha kjøpt den for 3,5 millioner kroner, og heller ikke der forelå det noen mangel.

Eksempel fra praksis

En rekkehusleilighet i Oslo fra 1977 ble solgt for 8,5 millioner kroner. Ved salget var det bare opplyst om enkelte observasjoner av sukkermaur. Under overtakelsen ble det avdekket skjeggkre, og en fagkyndig kartlegging kort tid etter dokumenterte 537 skjeggkre i alle etasjer og en felleindeks som indikerte en meget stor bestand. Selskapet avviste kravet, men påtok seg saneringskostnadene. Nemnda mente selger hadde misligholdt opplysningsplikten og tilkjente kjøper 150 000 kroner i prisavslag (FinKN 2020-477).

Et annet eksempel gjaldt en leilighet fra 1936 i Oslo på 47 kvadratmeter, solgt for 3,49 millioner kroner inkludert andel fellesgjeld. Selger hadde svart «nei» på spørsmål om skadedyr, og forklarte at de bare hadde sett noen små svarte biller i vinduskarmen uten å forstå hva det var. Kjøper avdekket skjeggkre, brune pelsbiller og sølvkre, og fagkyndige fant fuktskader som årsak. Nemnda kom til at boligen hadde en vesentlig mangel, og kjøper fikk medhold (FinKN 2020-566).

I en sak fra Sandefjord om en del av en tomannsbolig fra 2010, solgt for 2,36 millioner kroner, ble det oppdaget skjeggkre like etter innflytting. Selskapet bestred ikke utbedringskostnadene på 100 000 kroner, men avviste kravet på 370 000 kroner i verditap. Nemnda mente forekomsten utgjorde en vesentlig mangel og ga kjøper medhold, med dissens om begrunnelse og utmåling (FinKN 2018-694).

Når selskapet vinner, og når kunden vinner

Selskapet har fått medhold i saker der selger bestred å ha kjent til skadedyrene og nemnda ikke fant noen mangel (FinKN 2020-217, FinKN 2020-646), og i saker der det allerede var opplyst om skadedyr i boligen eller i borettslaget (FinKN 2023-157, FinKN 2023-445). At selger bestrider kunnskap, er likevel ikke avgjørende alene. Også i FinKN 2018-694 og FinKN 2020-566 ble det anført at selger ikke kjente til skadedyrene, men der kom nemnda til at boligen hadde en vesentlig mangel.

Kjøper har fått medhold i en sak der selger kjente til at naboen hadde oppdaget skjeggkre, men svarte «nei» i egenerklæringen (FinKN 2020-855). Kjøper har også fått medhold der nemnda fant at selger hadde misligholdt opplysningsplikten, og der en stor forekomst var dokumentert av fagkyndige (FinKN 2020-477), der fagkyndige fant fuktskader som årsak til skadedyrene (FinKN 2020-566), og der kjøper hadde meldt om store mengder skjeggkre i hele boligen (FinKN 2018-694).

Slik klager du

Send skriftlig reklamasjon så snart som mulig etter at skadedyrene er oppdaget, både til selger og til selgers forsikringsselskap. Ta først saken opp med forsikringsselskapet, og la selskapet ferdigbehandle kravet. Er du ikke enig i den endelige avgjørelsen, kan du klage til Finansklagenemnda. Nemnda kan bare vurdere saker som selskapet har ferdigbehandlet, og klagen sendes inn via klageskjemaet på finkn.no (nemnda tar ikke imot klager på e-post). Gi en kort, skriftlig begrunnelse for hvorfor du mener avgjørelsen er feil, og legg ved avslagsbrev, skadenummer og annen dokumentasjon. Nemndas behandling er skriftlig og bygger på sakens dokumenter. Vær oppmerksom på eventuelle frister selskapet har satt.

Råd til deg som forsikringskunde

1. Få en fagkyndig kartlegging raskt, slik at omfanget av forekomsten blir dokumentert, slik det ble gjort kort tid etter overtakelsen i FinKN 2020-477.
2. Les egenerklæringen og prospektet nøye. Er det allerede opplyst om skadedyr i boligen eller i borettslaget, kan kravet bli svakere (FinKN 2023-157, FinKN 2023-445).
3. Undersøk om det finnes en bakenforliggende årsak, for eksempel fuktskader, slik fagkyndige fant i FinKN 2020-566, der nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel.
4. Dokumenter verditapet grundig dersom du krever prisavslag ut over saneringskostnader. Spørsmålet om verditapet er tilstrekkelig dokumentert, har vært tema i flere saker (FinKN 2020-646, FinKN 2020-566).
5. Snakk med naboer og styret. Kunnskap hos selger om skadedyr i tilstøtende bolig kan ha betydning for opplysningsplikten, slik i FinKN 2020-855, der selger hadde svart «nei» på spørsmål om skadedyr og skjeggkre.