Ejerskifteforsikring: Derfor taber køberne fire ud af fem klager

Sådan fungerer ejerskifteforsikringen

I Danmark er ejerskifteforsikringen køberens egen forsikring, og den hænger sammen med huseftersynsordningen. Sælger hæfter ikke for bygningens fysiske tilstand, hvis køberen har fået en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, inden køberen afgiver det købstilbud, sælger antager. Sælger skal samtidig have forpligtet sig til at betale mindst halvdelen af præmien for den tilbudte forsikring (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, § 2).

Forsikringen gælder mindst fem år fra overtagelsen og kan forlænges til ti år. Den dækker til gengæld ikke alle fejl, men skader og nærliggende risiko for skader, som de er defineret i bekendtgørelsen om ejerskifteforsikring. Forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, er undtaget, medmindre de er klart forkert beskrevet.

Langt de fleste skader bliver afgjort uden klage. Ifølge Forsikring & Pension indgår ejerskifteforsikringen i omkring 70 procent af hushandlerne, og i 2022 udbetalte selskaberne 390 millioner kroner på mere end 30.000 skader. De sager, der ender i Ankenævnet, er de tvister, parterne ikke selv kunne løse.

Fire ud af fem sager ender med selskabets medhold

Af de 1.658 sager, nævnet realitetsbehandlede, endte 1.366 med, at selskabet fik medhold. Køberen fik delvist medhold i 191 sager og fuldt medhold i 101. Yderligere 103 sager blev afvist, uden at nævnet tog stilling til selve kravet.

Billedet har været stabilt. I hvert af årene fra 2020 til 2025 fik køberen helt eller delvist medhold i mellem 16,5 og 20,4 procent af sagerne. I første halvår af 2026 var andelen 13,7 procent.

Det handler sagerne om

Fugt, vand og skimmelsvamp indgår i 788 af sagerne, knap halvdelen. Taget indgår i 474, og revner, sætninger og fundament i 249. Mange sager handler om flere bygningsdele på én gang.

Her har køberen bedst og dårligst chance

Udfaldet afhænger af, hvad striden gælder. Køberen fik oftest medhold i sager om råd og svamp i træ, hvor 28,9 procent endte med helt eller delvist medhold. Kloak og afløb samt VVS-installationer og rør ligger på omkring 25 procent.

Sværest er det, når striden gælder kælderen. Her fik køberen kun medhold i 12 af 126 realitetsbehandlede sager, svarende til 9,5 procent. Nævnet sammenligner med kældre af samme alder, og fugt i en ældre kælder anses som regel for forventelig.

Derfor taber køberne

Bevis og dokumentation er et tema i 39,8 procent af de sager, køberen tabte. Det er køberen, der skal bevise, at der var en skade eller en nærliggende risiko for skade, da huset blev overtaget, og det bliver sværere, jo længere tid der går.

Bekendtgørelsen definerer skade som »brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand«. Nærliggende risiko for skade betyder, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelse eller andre forebyggende tiltag.

Det er sammenligningen med huse af samme alder, der gør mange sager svære. Fugt i en kælder fra 1950'erne anses som regel ikke for en skade, hvis kældre fra den tid typisk har det sådan, og det er køberen, der skal dokumentere, at netop dette hus adskiller sig (læs mere om skadebegrebet).

Tilstandsrapporten kan tale for begge parter

Tilstandsrapporten er et tema i godt hver fjerde af de sager, køberen tabte. Forhold, der er beskrevet i rapporten, er ikke dækket, og mange sager handler derfor om, hvad rapporten egentlig sagde.

Men en anmærkning dækker kun det, den faktisk handler om. Hvis skaden har en anden årsag end den, rapporten beskriver, kan køberen få medhold, og det samme gælder, når en fejl beviseligt fandtes allerede ved overtagelsen.

Når skaden er anerkendt, handler striden om beløbet

I 37,7 procent af de sager, hvor køberen fik helt eller delvist medhold, var erstatningens omfang et tema, for eksempel afskrivning på gamle bygningsdele, udbedringsmetoden, følgeskader eller udgifter til genhusning. Her står køberen ofte stærkere, fordi selskabet allerede har anerkendt, at der er en skade.

Når de tekniske vurderinger er uenige, kan nævnet også bestemme, at sagen skal undersøges nærmere, før den afgøres. Vær også opmærksom på, at erstatningen som udgangspunkt kun udbetales, når skaden bliver udbedret, og at nogle bygningsdele afskrives efter alder.

Forskelle mellem selskaberne

Dansk Boligforsikring står for flest sager, 784, og her fik køberen helt eller delvist medhold i 17,2 procent. Hos Domus Forsikring var andelen 23,7 procent og hos Gjensidige Forsikring 9,8 procent.

Ankenævnets egne tal viser samme billede. I nævnets generelle statistik fik klageren helt eller delvist medhold i 17,1 procent af kendelserne om ejerskifteforsikring i 2023, 14,7 procent i 2024 og 14,9 procent i 2025.

Uden de afviste sager er andelene 18,0, 16,7 og 16,5 procent, næsten det samme som i vores gennemgang. Ejerskifteforsikring står for omkring hver femte klage til nævnet.

Forskellene mellem selskaberne kan have flere forklaringer, blandt andet hvilke huse og krav selskaberne får ind, og hvor mange sager de selv løser, uden at det kommer til en klage.

Sådan kommer du videre, hvis du finder en skade

1. Læs tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten grundigt før købet. Forhold, der er beskrevet der, er ikke dækket, medmindre de er klart forkert beskrevet.
2. Anmeld skaden til selskabet, så snart du opdager den, og inden forsikringen udløber. Ankenævnet anser en anmeldelse inden for seks måneder efter udløbet for rettidig, men kravet forældes som udgangspunkt tre år efter, at du fik eller burde have fået kendskab til skaden.
3. Få en uvildig byggesagkyndig til at beskrive årsagen, og hvordan dit hus adskiller sig fra huse af samme alder. Det er netop den sammenligning, nævnet lægger til grund.
4. Gem fotos, målinger og tilbud. For forsikringstilbud givet fra 1. januar 2025 er selvrisikoen højst 6.100 kroner pr. forhold, og forhold under det beløb kan ikke anmeldes.
5. Klag først til selskabet. Fastholder selskabet sin afgørelse, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring for et gebyr på 300 kroner, som du får tilbage, hvis du får medhold.
6. Husk, at erstatningen som udgangspunkt kun udbetales, når skaden bliver udbedret, og at nogle bygningsdele afskrives efter alder.

Om tallene

Gennemgangen omfatter 1.761 afgørelser om ejerskifteforsikring fra Ankenævnet for Forsikring fra januar 2020 til juni 2026. Andelene er regnet af de 1.658 realitetsbehandlede sager, og delvist medhold tæller med som medhold til køberen.

Temaerne bygger på de emneord, der er sat ved gennemgangen af hvert resumé, og en sag kan have flere temaer. Tallene viser, hvordan de sager, der endte i Ankenævnet, blev afgjort, ikke hvor mange skader selskaberne dækker, uden at det kommer til en klage. Alle afgørelserne kan læses i klagesagsarkivet, og mere om forsikringen findes på temasiden om ejerskifteforsikring.