Hvad betyder skadebegrebet i ejerskifteforsikringen, og hvornår afvises en skade som ikke dækket?

Kort svar

Ejerskifteforsikringen dækker ikke alt, hvad der er gammelt, slidt eller utidssvarende i et hus. Den dækker skader og nærliggende risiko for skade, som var til stede på overtagelsestidspunktet, og som ikke er noget, man må forvente i tilsvarende bygninger af samme alder og konstruktion. Det er køberen, der skal bevise, at forholdet opfylder dette skadebegreb. Gør køberen ikke det, får selskabet medhold, sådan som det skete i både en sag om revner i en pudset facade (AFI 102451) og en sag om fugt og skimmel i en ejendom fra 1910 (AFI 102233).

Sådan vurderer nævnet

Ankenævnet for Forsikring stiller i praksis tre spørgsmål.

For det første: Er der overhovedet en skade eller en nærliggende risiko for skade? Et forhold, der blot afviger fra nutidige normer eller er teknisk uheldigt, er ikke automatisk en skade. I sagen om fugt og skimmel fandt nævnet, at manglende fugtspærre i ydervæggene i et hus fra 1910 ikke var bevist at udgøre skade eller nærliggende risiko for skade, blandt andet fordi det ikke var usædvanligt, at man dengang ikke brugte fugtspærre (AFI 102233).

For det andet: Var forholdet til stede på overtagelsestidspunktet? Forsikringen dækker husets tilstand den dag, køberen overtog ejendommen, ikke den udvikling der er sket bagefter. I en sag om skimmelsvamp i en tagkonstruktion, som først blev anmeldt cirka tre et halvt år efter overtagelsen, fandt nævnet, at køberen ikke havde bevist, at der på overtagelsestidspunktet var skimmelforekomster, der udgjorde en skade i ejerskifteforsikringens forstand (AFI 97917).

For det tredje: Er forholdet væsentligt sammenlignet med tilsvarende huse? Nævnet bruger den målestok, at et skimmelangreb kun i sig selv udgør en dækningsberettigende skade, hvis det har en intensitet og et omfang, der nedsætter værdien eller brugbarheden af især beboelsesrummene nævneværdigt i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder (AFI 97917). I samme sag lagde nævnet vægt på, at der ikke forelå målinger af skimmelforekomsternes påvirkning af indeklimaet. Dokumentation er altså afgørende.

Hertil kommer, at tilstandsrapporten spiller en rolle. Forhold, som køberen er gjort opmærksom på i rapporten, holdes typisk uden for vurderingen, sådan som nævnet formulerede det i facadesagen, hvor der blev set bort fra de forhold, klageren var gjort opmærksom på i tilstandsrapporten (AFI 102451). Omvendt kan en anmærkning ikke bruges som en generel afvisningsgrund. I skimmelsagen fandt nævnet, at selskabet ikke kunne afvise dækning under henvisning til en KN-bemærkning i tilstandsrapporten (AFI 97917).

Endelig har mange policer et niveau for basisdækning og et for udvidet dækning, blandt andet for ulovlige installationer og bygningsindretninger. I facadesagen vurderede nævnet særskilt, om der var forhold omfattet af den udvidede dækning, og fandt det ikke godtgjort (AFI 102451). I en sag om en varmepumpe henviste selskabet desuden til en bagatelgrænse på 5.000 kr. for ulovlige rørinstallationer og til, at der ikke var dokumenteret væsentligt nedsat eller manglende funktion (AFI 104925).

Eksempel fra praksis

Et godt billede på skadebegrebet giver skimmelsagen fra Færøerne. Køberen overtog et hus fra 1950'erne og anmeldte betydelige skimmelforekomster i tagkonstruktionen samt manglende ventilation. Nævnet delte forholdene op. Selve skimmelforekomsten var ikke bevist at være en skade på overtagelsestidspunktet og heller ikke bevist at være så massiv, at den i sig selv nedsatte brugbarheden nævneværdigt. Derimod fandt nævnet det bevist, at ventilationen af tagkonstruktionen var utilstrækkelig, og pålagde selskabet at dække i overensstemmelse med anbefalingerne i en sagkyndig udtalelse (AFI 97917). Samme forhold kan altså rumme både et ikke-dækket og et dækket element.

Et andet eksempel er sagen om en svækket tagkonstruktion i en villa fra 1933, hvor spærfødder og hanebånd var skåret over i forbindelse med fire kviste. Selskabet anerkendte at understøtte ved kvistene og at udbedre en fejlkonstrueret tagfod, men bestred, at der i øvrigt var bevist skade eller nærliggende risiko for skade i ejendommens statik, blandt andet fordi ændringerne var af ældre dato og havde overlevet adskillige storme (AFI 100962). Nævnet nåede ikke frem til en afgørelse, men sagen viser tydeligt, hvordan diskussionen føres.

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når forholdet er sædvanligt for husets alder og konstruktion, når det står i tilstandsrapporten, eller når køberen ikke kan dokumentere tilstanden på overtagelsesdagen. Det gjaldt både revnerne i den pudsede facade, som selskabet forklarede med almindelige bevægelsesrevner (AFI 102451), og kuldebroerne og skimmelaftegningerne i huset fra 1910 (AFI 102233). I sidstnævnte sag afviste nævnet også, at en forudgående renovering i sig selv gav køberen en berettiget forventning om, at huset var uden fugtproblemer.

Køberen vinder, når der ligger konkret byggeteknisk dokumentation for et forhold, der afviger negativt fra det forventelige, som i spørgsmålet om utilstrækkelig ventilation af tagkonstruktionen (AFI 97917).

En tredje mulighed er, at nævnet slet ikke afgør sagen. Ved komplekse byggetekniske forhold og usikre faktiske oplysninger afviser nævnet efter vedtægternes § 4, stk. 3, nr. 3, fordi der er behov for syn og skøn eller mundtlige forklaringer ved domstolene. Det skete i sagen om tag og undertag på et hus fra 1912 (AFI 103055), i sagen om dampspærre, klimaskærm og brandsikring (AFI 102824), i tagkonstruktionssagen (AFI 100962), i varmepumpesagen (AFI 104925) og i en sag om erstatningsopgørelse, hvor sagen var dårligt oplyst (AFI 99839).

Bemærk også forældelse. Den almindelige frist er tre år regnet fra det tidspunkt, hvor skaden havde vist sig, så der var rimelig anledning til at anmelde den, og efter forsikringsaftalelovens § 29, stk. 5, forældes kravet tidligst et år efter selskabets afvisning. Nævnet har flere gange fastslået, at en ny realitetsbehandling udløser en ny etårig tillægsfrist (AFI 102451 og AFI 102233), og at fristen kan regnes fra selskabets seneste stillingtagen til et fagligt notat (AFI 103055).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse. Fastholder selskabet afslaget, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring. Vær opmærksom på, at en klage til nævnet afbryder forældelsen, sådan som det var afgørende i både facadesagen og fugtsagen (AFI 102451 og AFI 102233).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Anmeld så snart et forhold viser sig, og vent ikke flere år. Sen anmeldelse gør det svært at bevise tilstanden på overtagelsesdagen (AFI 97917).
2. Skaf konkret dokumentation fra en fagmand, gerne med målinger og en vurdering af, hvad forholdet betyder for funktion og brugbarhed. Manglende målinger kostede dækning i skimmelsagen (AFI 97917), og manglende redegørelse for ulovligheder og funktion gjorde varmepumpesagen uegnet til afgørelse (AFI 104925).
3. Undgå så vidt muligt at udbedre, før selskabet har besigtiget, og dokumentér med billeder, hvis akut udbedring er nødvendig (AFI 104925).
4. Læs tilstandsrapporten igen, og vær opmærksom på, at forhold, du er gjort opmærksom på, ofte holdes uden for dækningen (AFI 102451).
5. Giv selskabet og dets håndværkere adgang til ejendommen, og bed om at afgørelsen bygger på en faktisk besigtigelse. Manglende adgang svækkede sagen om erstatningsopgørelsen (AFI 99839).