Dækker ejerskifteforsikringen sætningsskader og revner i huset?

Kort svar

Sætningsskader og revner kan godt være dækket af en ejerskifteforsikring, men dækningen er ikke automatisk. Forsikringen dækker skader, der var til stede på overtagelsestidspunktet, eller forhold der dengang udgjorde en nærliggende risiko for skade, og som ikke fremgik af tilstandsrapporten. Ankenævnet for Forsikring afviser mange klager om sætninger og revner, fordi køberen ikke kan bevise, at forholdet allerede ved overtagelsen nedsatte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende huse af samme alder og konstruktion (AFI 101009, AFI 99047). Omvendt får køberen medhold, når der foreligger konkret dokumentation for aktive, udviklende skader, der kan føres tilbage til tiden før handlen (AFI 102839).

Sådan vurderer nævnet

Nævnet tager udgangspunkt i det såkaldte skadebegreb. Det er ikke nok, at huset er skævt eller har revner. Der skal være tale om en skade eller en nærliggende risiko for skade, og bevisbyrden ligger hos dig som køber.

Husets alder og oprindelige konstruktion vejer tungt. Et gammelt hus må gerne bære præg af sin alder. I en sag om et hus fra 1938 hældede gulvet omkring 7 til 7,5 cm over 8 meter, svarende til cirka 0,9 cm pr. meter. Nævnet fandt ikke, at klageren havde godtgjort, at skævheden udgjorde en skade, blandt andet på grund af ejendommens alder, og fordi det ikke var bevist, at skævheden påvirkede gulvets brugbarhed (AFI 99047).

Det samme gælder sætninger i terrændæk. I en sag om et hus fra 1967 var betondækket sunket, men sætningen var målt til maksimalt 2,2 cm, den var sket jævnt over hele dækket, der var ikke konstateret nævneværdige skævheder eller revner i betonen, og konstruktionen var sædvanlig for opførelsestidspunktet. Nævnet fandt ikke, at revnedannelserne mellem terrændæk og mure udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade (AFI 101009).

Nævnet ser også på, om sætningerne er aktive. Er huset sat sig færdigt for årtier siden, er det sjældent en dækningsberettiget skade. I en sag lagde nævnet blandt andet vægt på, at selskabets rådgivende ingeniør vurderede, at der ikke kunne forventes væsentlige udviklinger i sætningsforløbet, og at der ikke var risiko for kollaps (AFI 96852). I en anden sag var facaderne generelt uden væsentlige skader og revner, og restsætningerne blev vurderet til under 10 mm (AFI 97062).

Endelig gælder, at forhold, som allerede er beskrevet i tilstandsrapporten, som udgangspunkt er undtaget. I sagen fra 1938-huset afviste selskabet revner netop med henvisning til, at de var nævnt i taksatorrapporten, og nævnet så bort fra oplysningerne i tilstandsrapporten ved sin vurdering (AFI 99047). I en anden sag indgik en K1-anmærkning om stedvis betydelige skævheder i gulvene i nævnets vurdering (AFI 96852).

Eksempel fra praksis

Et eksempel på, at køberen vinder, er en sag om et hus fra 1926. Køberen anmeldte nedfald af fugemateriale og fugtige fuger under vindueskarmene. Nævnet fandt, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved ejendommens sålbænke, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade, og selskabet skulle derfor dække forholdet. Nævnet lagde blandt andet vægt på, at sålbænkene var udskiftet i 2011 til 2012, at billederne i salgsopstillingen fra 2017 allerede viste opfugtet murværk, og at murerens udtalelse beskrev udskudte fuger, frostsprængte mursten og sætningsskade i murværket under vinduerne, som fulgte af opfugtningen. Også selskabets egen taksatorrapport konstaterede opfugtet murværk under flere sålbænke (AFI 102839).

Et eksempel på det modsatte er en sag om et hus fra 1910, hvor køberen anmeldte sætningsskader på den østvendte mur kort efter overtagelsen. Selskabet dækkede pr. kulance revner på indermuren og en revne i ydermuren ved skuret, men afviste udskiftning af det oprindelige betondæk, da konstruktionen havde eksisteret i 50 år uden alvorlige skader. Nævnet fandt ikke, at køberen havde bevist, at betondæk, bjælker eller revnerne i øvrigt udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade (AFI 103968).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når skaden kan forklares med husets alder og oprindelige byggeskik, når sætningen er jævn og afsluttet, når forholdet står i tilstandsrapporten, og når køberen ikke har teknisk dokumentation for, at værdi eller brugbarhed er nævneværdigt nedsat (AFI 101009, AFI 99047, AFI 96852, AFI 103968).

Køberen vinder typisk, når der er konkrete, daterede beviser for, at skaden var til stede eller under udvikling før overtagelsen, for eksempel fotos fra salgsopstillingen, håndværkerudtalelser og selskabets egen taksatorrapport (AFI 102839).

Er skaden først anerkendt, kan striden flytte sig til udbedringsmetoden. Her har selskabet et vist råderum til at vælge en anerkendt og økonomisk rentabel løsning. Nævnet har godkendt, at et selskab arbejdede videre med en minipæleløsning frem for den sektionsvise understøbning, som køberen ønskede (AFI 102647), og har afvist en klage over en injiceringsmetode, fordi køberen ikke havde bevist, at metoden var uanvendelig eller utilstrækkelig (AFI 97062).

Et særligt faldgruberområde er tid. I en sag om et hus fra 1850 fandt nævnet, at kravet vedrørende sætnings- og funderingsforhold samt følgeskader var forældet, da sagen blev indbragt, og at køberen ikke havde bevist, at forældelsen var suspenderet. Køberen fik dog delvist medhold om regulering af terrænet langs fundamentet (AFI 103786).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse. Bliver afslaget fastholdt, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring mod et klagegebyr. Vedlæg tilstandsrapport, salgsopstilling med billeder, anmeldelse, taksatorrapport, tekniske undersøgelser og din korrespondance med selskabet. Vær opmærksom på, at en langvarig dialog med selskabet ikke i sig selv afbryder forældelsen, og at nævnet kan afvise kravet som forældet, hvis der går for lang tid fra skaden opdages til sagen indbringes (AFI 103786). Bemærk også, at udgifter til advokat og teknisk bistand ikke nødvendigvis dækkes, selv om du får delvist medhold (AFI 103786, AFI 96852).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten grundigt før købet. Forhold, der allerede er beskrevet der, er som udgangspunkt ikke dækket af ejerskifteforsikringen (AFI 99047).
2. Anmeld hurtigt og skriv konkret, hvad du har set, hvor og hvornår. Gem fotos fra salgsopstillingen og fra tiden lige efter overtagelsen, da de kan dokumentere tilstanden på overtagelsesdagen (AFI 102839).
3. Fjern ikke gulve, vægge eller konstruktioner, før selskabet har besigtiget. Nævnet vurderer ud fra det, der kan dokumenteres, og ændringer kan svække din bevisposition (AFI 101009).
4. Få en uvildig teknisk vurdering af, om sætningerne er aktive, og om værdi eller brugbarhed er nedsat nævneværdigt. Det er netop de to punkter, nævnet lægger vægt på (AFI 96852).
5. Lad ikke sagen ligge i årevis. Hold fast i fristerne og indbring sagen i tide, så kravet ikke forældes (AFI 103786).