Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke? Tilstandsrapport, forbehold og almindeligt slid

Kort svar

Ejerskifteforsikringen er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit. Den dækker som udgangspunkt kun skader og nærliggende risiko for skade, som var til stede ved overtagelsen, og som går ud over det, du med rimelighed måtte forvente ud fra tilstandsrapporten og bygningens alder. Derfor falder tre store grupper typisk udenfor: forhold der allerede er beskrevet i tilstandsrapporten, forhold der er undtaget ved et konkret forbehold i policen, og almindeligt slid, ælde og udløb af sædvanlig levetid. Det ses tydeligt i en række kendelser fra Ankenævnet for Forsikring, blandt andet (AFI 98323), (AFI 100376), (AFI 99401), (AFI 98395) og (AFI 104443).

Sådan vurderer nævnet

Nævnet tager udgangspunkt i skadebegrebet. Spørgsmålet er, om køberen har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var en skade eller en nærliggende risiko for skade, når man ser bort fra det, der allerede står i tilstandsrapporten. Formuleringen går igen i en stor del af afgørelserne, og den er afgørende, fordi tilstandsrapporten dermed fungerer som en slags målestok for, hvad du som køber måtte forvente.

Det næste led er alderen og den forventede levetid. Nævnet sammenligner den konkrete bygningsdel med tilsvarende bygningsdele af samme alder. Er der ikke noget, der afviger nævneværdigt, er der ingen dækning. I en sag om et lamelparketgulv fra 1976, hvor køberen var trådt igennem gulvet, lagde nævnet vægt på, at gulvet var den oprindelige konstruktion, at den forventede levetid var 30 til 40 år, og at tilstandsrapporten beskrev gulve, der fjedrede og havde åbne samlinger stedvis. Der var derfor ikke tale om en dækningsberettiget skade under ejerskifteforsikringen (AFI 96697). Samme tankegang gælder revner og fuger, hvor nævnet har accepteret, at partiel omfugning på en ældre muret garagebygning må betragtes som sædvanligt vedligehold (AFI 94816).

Det tredje led er policeforbeholdene, også kaldet klausuler. Selskabet kan tage forbehold for bestemte bygningsdele eller bestemte følgeskader, når forbeholdet er konkret begrundet. Nævnet efterprøver, om forbeholdet er tilstrækkeligt præcist, og om køberen reelt har haft mulighed for at forstå, hvad der blev undtaget. I en sag om et tag, hvor tagfladen mod nord og nordvest ikke kunne besigtiges på grund af sne, fandt nævnet forbeholdet gyldigt. Der blev blandt andet lagt vægt på, at forbeholdet vedrørte en bestemt bygningsdel, at det var konkret begrundet i tilstandsrapportens oplysning om sneen, og at det fremgik, at forbeholdet kunne revurderes, når sneen var væk. Forbeholdet havde derfor været relativt let at forholde sig til (AFI 98323).

Endelig vurderer nævnet følgeskader. Følgeskader af et forhold, der selv er undtaget, er som hovedregel også undtaget, hvis forbeholdet er formuleret sådan. I en sag var der taget forbehold for fugtskader opstået som følge af de utætheder, der var anmærket i tilstandsrapporten, og forbeholdet omfattede udtrykkeligt underlag for tagpap, spær, lægter, afstandslister, undertag og isolering (AFI 100376). I en anden sag var råd og svamp i tagkonstruktionen udtrykkeligt undtaget af policeforbeholdet (AFI 99401).

Eksempel fra praksis

En køber overtog et hus og anmeldte kort efter, at tagsten var våde på indersiden i stort set hele tagrummet, at lægter var gennemblødte, og at der var fugt i spærene. Selskabet afviste, fordi forholdene var anmærket i tilstandsrapporten, og fordi der var taget forbehold i policen. Nævnet kritiserede ikke rækkevidden af forbeholdet, som efter nævnets vurdering i tilstrækkelig grad relaterede sig til tilstandsrapportens oplysninger om utæt tagdækning, risiko for yderligere vandindtrængning og oplysninger om, at PUR-skum kunne være fugtsugende og med tiden bidrage til opfugtning og nedbrydning af trækonstruktionen. Køberen fik ikke dækning (AFI 99401).

Et andet typisk eksempel er revnede tagplader. Her havde køberen ud fra tilstandsrapportens anmærkning om nogle revnede tagplader forventet en begrænset udgift, men flere tagfirmaer oplyste, at taget ikke kunne repareres. Nævnet fandt, at køberen ikke havde bevist, at der på overtagelsestidspunktet var skade eller nærliggende risiko for skade ud over, hvad han måtte forvente på baggrund af tagets alder og tilstandsrapportens oplysninger. Selskabet havde også henvist til, at forsikringen ikke dækker sædvanligt slid, udløb af sædvanlig levetid eller forkert angivelse af tagets forventede restlevetid (AFI 98395).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når forholdet står i tilstandsrapporten, når bygningsdelen er gammel og slidt, og når køberen ikke kan dokumentere, at tilstanden var værre end beskrevet. Det gælder også, når skaden først viser sig et stykke tid efter overtagelsen uden dokumentation for, at den var der før. I en sag blev der lagt vægt på, at vandindtrængen først blev anmeldt fire måneder efter overtagelsen, og at der ikke var oplysninger, der godtgjorde, at utæthederne havde forårsaget følgeskader før overtagelsen (AFI 98323). I en anden sag om utæthed ved en skotrende afviste selskabet med henvisning til almindeligt slid og ælde samt udløb af sædvanlig levetid, og nævnet fandt, at køberen ikke havde bevist, at forholdet var til stede ved overtagelsen. Nævnet lagde her vægt på selskabets besigtigelsesrapport (AFI 104443).

Selskabet vinder også ofte på den udvidede dækning for ulovlige bygningsindretninger. Den forudsætter, at indretningen var i strid med bygningslovgivningen på opførelses- eller udførelsestidspunktet. I en sag om et badeværelse uden vådrumsmembran i et hus fra 1933 kunne køberen hverken bevise, at der var krav om membran i 1933, eller at en renovering i 2015 havde haft en karakter og et omfang, der udløste krav om lovliggørelse efter det dagældende bygningsreglement (AFI 97384).

Køberen står omvendt stærkest, når forholdet slet ikke er nævnt i tilstandsrapporten, når det er klart forkert beskrevet, eller når skaden er væsentligt mere alvorlig end det, rapporten lagde op til. Nævnet bemærker netop i en sag, at køberen på baggrund af tilstandsrapporten og policeforbeholdet havde haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang og betydning i betragtning, og at forholdet ikke var klart forkert beskrevet (AFI 100376). Modsætningsvis kan en klart forkert beskrivelse føre til et andet resultat. Køberen står også stærkere, hvis der kan dokumenteres en konkret skadesårsag, der ikke hænger sammen med det beskrevne slid, og hvis der kan påvises et reelt tab. I en sag fik køberen ikke noget for en utæt skorstensinddækning, fordi han alligevel måtte skifte hele taget af grunde, han var advaret om i tilstandsrapporten, og derfor ikke havde lidt et tab (AFI 99401).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse med henvisning til de konkrete betingelsespunkter og til det eventuelle policeforbehold. Får du afslag, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Send tilstandsrapporten, policen med forbehold, skadeanmeldelsen, selskabets afgørelse, taksator- eller besigtigelsesrapporter samt egne fagfolks vurderinger og fotos. Nævnet lægger stor vægt på tekniske rapporter og fotodokumentation, som det ses i (AFI 100376) og (AFI 104443).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten og policens forbehold sammen, inden du skriver under. Alt det, der står der, kan du normalt ikke få dækket senere (AFI 100376).
2. Reagér hurtigt. Anmeld så snart du opdager noget, og dokumentér med fotos og datoer, så du kan sandsynliggøre, at forholdet var der ved overtagelsen (AFI 98323).
3. Få en uafhængig byggesagkyndig til at beskrive, hvordan skaden adskiller sig fra det, tilstandsrapporten beskrev, og fra det, man må forvente ved bygningsdelens alder (AFI 96697).
4. Undersøg, om et forbehold er midlertidigt. Hvis et forbehold er begrundet i, at en bygningsdel ikke kunne besigtiges, kan der være aftalt en revurdering, og den bør du følge op på (AFI 98323).
5. Vær realistisk om levetid. Er bygningsdelen ved vejs ende, er udskiftning normalt din egen udgift, ikke forsikringens (AFI 98395).