Dækker ejerskifteforsikringen skader på kloakken i og uden for huset?

Kort svar

Ejerskifteforsikringen kan dække kloakken, men dækningen er delt op. Basisdækningen handler typisk kun om skader eller nærliggende risiko for skade i og under de forsikrede bygninger, mens kloak og stikledninger ude på grunden kun er med, hvis du har købt den udvidede dækning, og så ofte kun når der er tale om ulovlige forhold. Det kan ende med delvist medhold, som i en sag, hvor kloakken under huset blev dækket, mens den udvendige del blev afvist (AFI 97519).

Sådan vurderer nævnet

Nævnet ser typisk først på, hvor forholdet ligger: er kloakken under bygningen eller uden for den? I sagen om de gamle begfiberrør fandt nævnets flertal, at der ved overtagelsen var forhold ved kloakken under huset, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade, og selskabet skulle derfor betale for en udskiftning af den del. Den del af kloakken, der lå uden for ejendommens bygning, kunne nævnet derimod ikke pålægge selskabet at dække under basisdækningen (AFI 97519). Samme sondring ses, hvor afledning af regnvand skete uden for bygningen og derfor faldt uden for basisdækningen (AFI 94987), og hvor nævnet ikke kunne kritisere, at basisdækningen ikke omfattede forhold uden for bygningen (AFI 97538).

Dernæst ser nævnet på den udvidede dækning. Den dækker typisk lovliggørelse af ulovlige stik- og kloakledninger i jorden uden for bygningen. Det er vigtigt at forstå, at det netop er lovliggørelse og ikke enhver skjult fejl. I en sag fik køber derfor ikke dækket en stor regning for at åbne en tilmuret kloak, fordi den udvidede dækning alene dækkede lovliggørelse af stik- og kloakledninger uden for bygningen (AFI 96596).

Endelig kigger nævnet på, hvad der overhovedet er en kloak- eller stikledning. Nævnet har defineret kloakledninger som rør, der fører spildevand væk fra ejendommen, og stikledninger som rør eller kabler mellem ejendommen og en hovedledning. En regnvandsledning til en faskine i haven var efter den definition hverken kloak eller stikledning, og selskabet måtte derfor gerne afvise den del (AFI 100063). Tilsvarende er en brønd ikke en kloak- eller stikledning (AFI 95594), og andre afløbsinstallationer som brønde, faskiner og siveanlæg er efter betingelserne ikke omfattet (AFI 103110).

Eksempel fra praksis

En køber overtog et hus fra 1974 og anmeldte flere år senere, at kloakrørene var deformerede og skulle skiftes. Rørene var såkaldte Key-rør, altså begfiberrør, der blev produceret som alternativ til plastrør, men som blev opgivet, fordi de havde dårlig styrke og faldt sammen indvendigt. Både sælger og køber havde løbende måttet spule kloakken, og køber fremlagde en kloakrapport, der beskrev alvorlige deformationer under huset. Nævnets flertal fandt, at der på overtagelsestidspunktet var forhold, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade, og selskabet skulle dække udskiftning af kloakken under huset. Den udvendige del og kravet om ulovlige forhold under den udvidede dækning blev derimod afvist (AFI 97519).

Et andet eksempel viser, at nævnet kan gå en mellemvej. Her var en kloakledning med lunke under en tilbygning, og en tv-inspektion viste, at der stod vand i op til 40 procent af ledningen, samtidig med at der var lugtgener. Nævnet fandt det antageliggjort, at funktionen var væsentligt nedsat ved overtagelsen, og pålagde selskabet at betale for en uvildig sagkyndig undersøgelse, der kunne be- eller afkræfte antagelsen og beskrive udbedringen (AFI 94987).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Kunden vinder typisk, når der er konkret teknisk dokumentation for, at kloakken allerede ved overtagelsen var i en tilstand, der udgjorde skade, nærliggende risiko for skade eller væsentligt nedsat funktion, gerne underbygget af tv-inspektion, kloakrapport og oplysninger om tilbagevendende spuling eller lugtgener (AFI 97519 og AFI 94987). Kunden kan også vinde, når forsikringsbetingelserne er uklart formuleret. I en sag fandt nævnets flertal, at en betingelse om, at ulovlige kloak- og stikledninger kun var dækket ved brud på netop den ledning, ikke var skrevet tilstrækkeligt klart, og køber måtte derfor gå ud fra en bredere dækning (AFI 97538).

Selskabet vinder, når beviset mangler. Det gælder, hvis det ikke er godtgjort, at forholdet var ulovligt på opførelses- eller udførelsestidspunktet, eller at ulovligheden har medført væsentligt nedsat funktion. Det var tilfældet i en sag om manglende separering af regn- og spildevand, hvor kommunens afslag på dispensation var generelt formuleret og ikke knyttet konkret til ejendommen (AFI 104299). Selskabet vinder også, når betingelsen om en konstateret rørskade på netop den ulovlige ledning ikke er opfyldt (AFI 95594), og når det anmeldte i virkeligheden er en brønd, faskine eller regnvandsledning (AFI 100063 og AFI 103110).

Vær desuden opmærksom på erstatningsopgørelsen. Selv når et forhold anerkendes, kan der ske afskrivning på gamle rør, og du skal kunne dokumentere dit faktiske tab. I en sag havde selskabet anerkendt at dække lovliggørelse af en drænledning og bedt køber om et tilbud, men køber sendte ikke noget tilbud og havde indgået forlig med sælger om et forholdsmæssigt afslag på 45.000 kr. Da det ikke var godtgjort, at afslaget ikke allerede dækkede udgiften helt eller delvist, fik selskabet medhold (AFI 103110).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabets klageansvarlige og bed om en begrundet afgørelse med henvisning til de konkrete punkter i betingelserne, både basisdækning og udvidet dækning. Får du fortsat afslag, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Send al teknisk dokumentation med, herunder tv-inspektion, kloakrapport, tegninger over kloakken, oplysninger fra sælger om tidligere spulinger og eventuel korrespondance med kommunen. Hvis nævnet hjemviser en del af sagen til selskabet, og I stadig er uenige, kan sagen genoptages i nævnet, sådan som det skete i forlængelse af en tidligere kloaksag (AFI 100063).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Få lavet en tv-inspektion af kloakken tidligt efter overtagelsen, så du kan dokumentere tilstanden tæt på overtagelsestidspunktet (AFI 94987).
2. Tjek i policen, om du har købt den udvidede dækning for stik- og kloakledninger uden for bygningen, og læs præcist hvilke betingelser der gælder (AFI 96596).
3. Beskriv i anmeldelsen både skade, nedsat funktion og eventuelle ulovligheder, da de vurderes efter forskellige dækninger (AFI 103110).
4. Spørg sælger og naboer om tidligere spulinger, tilstopninger og lugtgener, og gem kvitteringer som bevis for historikken (AFI 97519).
5. Indgår du forlig med sælger om et forholdsmæssigt afslag, så gør klart, hvad afslaget dækker, og send tilbud på udbedringen til selskabet, da afslaget ellers kan påvirke, hvad du kan få udbetalt (AFI 103110).