Dækker ejerskifteforsikringen vand og fugt i kælderen?

Kort svar

I langt de fleste sager om vand og fugt i kælderen får forsikringsselskabet medhold i Ankenævnet for Forsikring. Årsagen er ikke, at kælderen ikke er forsikret, men at fugtgener og periodevis vandindtrængen i en ældre kælder ikke betragtes som en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Ejerskifteforsikringen dækker først, når du kan bevise, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved kælderen, som nedsatte ejendommens værdi eller brugbarhed nævneværdigt sammenlignet med tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand (AFI 101875, AFI 100385).

Sådan vurderer nævnet

Nævnet anvender gennemgående den samme målestok: din kælder skal sammenlignes med andre kældre fra samme byggeår og byggemåde, ikke med en nutidig, tør og fugtsikret kælder. I flere sager om huse opført mellem 1917 og 1965 har nævnet lagt til grund, at kældre fra den tid ikke oprindeligt blev bygget med sikring mod grundfugt og indtrængende vand. Derfor er det "et almindeligt forekommende og forventeligt forhold ved konstruktionen", at der kan opstå fugt og tilfælde af vandindtrængning gennem kældergulv og kældervægge (AFI 102748, AFI 101752).

Typiske årsager, som nævnet har accepteret ikke er dækningsberettigende, er opstigende grundfugt, manglende eller utilstrækkeligt omfangsdræn, manglende udvendig fugtsikring, støbeskel i in situ støbte kælderydervægge samt overfladevand, der ved kraftig regn ikke kan trænge ned i jorden på grund af grundens geologi (AFI 100385, AFI 102748). Forhold ved selve grunden, herunder dræn og terrænets fald ned mod huset, ligger i praksis uden for ejerskifteforsikringens skadebegreb.

Et andet gennemgående punkt er kælderens status. Er kælderen ikke godkendt til beboelse, stiller nævnet lavere krav til, hvor tør den skal være, og brugbarheden anses ikke uden videre for nævneværdigt nedsat, selv om væggene bliver fugtige efter regn (AFI 96670, AFI 101752). Det samme gælder ved skimmelsvamp: nævnet kræver enten, at skimmelen er følgeskade af en dækningsberettiget skadeårsag, eller at der er tale om et massivt angreb, som i sig selv nedsætter brugbarheden af især beboelsesrummene nævneværdigt (AFI 103996).

Endelig gælder et vigtigt princip om renoverede kældre. Har en tidligere ejer gravet kælderen ud, støbt nyt gulv, lagt gulvvarme eller monteret drænplader, betyder det ikke, at kælderen skal bedømmes som ny. Nævnet har udtrykkeligt sagt, at en køber ikke kan forvente, at tidligere ejeres tætningstiltag er udført optimalt (AFI 101752, AFI 103996). Kælderen bedømmes fortsat som en kælder fra det oprindelige byggeår (AFI 101875, AFI 99614).

Eksempel fra praksis

En køber overtog et rækkehus med kælder fra 1948 og oplevede kort efter, at der stod vand ind mellem væg og gulv efter kraftig regn. Køberen fremhævede, at kælderen var gennemgribende renoveret af tidligere ejere med ekstra fundering, gulvvarme og isolerende drænplader udvendigt, og mente derfor ikke, at kælderen skulle sammenlignes med andre kældre fra 1948. Nævnet fulgte alligevel selskabet: opstigende grundfugt, utætte drænplader og manglende omfangsdræn er ikke dækningsberettigende skader, og køberen havde ikke bevist, at værdi eller brugbarhed var nævneværdigt nedsat (AFI 101875).

I en anden sag om et hus fra 1917 med et kælderrum fra 1939 krævede køberen over 1,3 mio. kr. til indvendige og udvendige dræn, pumpebrønd, kapillarbrydende lag og nyt betondæk. Besigtigelseskonsulenten pegede på en kombination af opstigende grundfugt, overfladevand ved kraftig nedbør og ejendommens tidstypiske konstruktion. Også her fik selskabet medhold (AFI 102748). Tilsvarende fik en køber af et hus fra 1956 ikke dækning, selv om lægterne under kælderens trægulv var smuldret af at have stået i vand, blandt andet fordi kælderen var opført uden udvendig vandtætning efter datidens byggeskik (AFI 100385).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når fugten kan forklares med kælderens alder og oprindelige byggemåde, når årsagen er grundfugt, overfladevand eller manglende dræn, når kælderen ikke er godkendt til beboelse, og når køberen ikke har en sagkyndig rapport, der konkret sammenligner med andre kældre af samme alder (AFI 96670, AFI 99614). Det trækker også ned, hvis forholdet var synligt eller nævnt i tilstandsrapporten før købet, eller hvis bygningsdelens levetid var udløbet (AFI 97213).

Kunden har derimod en reel mulighed, når der kan dokumenteres noget andet og mere end almindelig aldersbetinget fugt. Det kan være en egentlig fejlkonstruktion, en ulovlig bygningsindretning i strid med bygningslovgivningen på opførelses eller udførelsestidspunktet, eller et fugt- og skimmelomfang, der klart overstiger det forventelige og rammer beboelsesrum. Nævnet afviste netop kravene i sagerne ovenfor, fordi dette ikke var bevist (AFI 96670, AFI 103996). Bemærk også, at udvidet dækning i nogle policer kun omfatter ulovlige bygningsindretninger i beboelsesrum, hvilket sjældent hjælper ved en kælder (AFI 99614), og at skader på indbo og inventar ikke er omfattet af ejerskifteforsikringen (AFI 103996).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse samt selskabets klageansvarlige. Får du afslag, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring ved at udfylde nævnets klageskema, betale klagegebyret og vedlægge police, forsikringsbetingelser, tilstandsrapport, skadeanmeldelse, selskabets afgørelse, besigtigelsesrapporter, fotos og eventuelle tilbud fra håndværkere. Vær opmærksom på forældelse. I en sag kunne nævnet ikke fastslå forældelse, fordi det var uklart, hvornår køberen fik kendskab til forholdene, men tidspunktet for kendskab kan blive afgørende (AFI 99614).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Få en uvildig byggesagkyndig til at beskrive, hvordan din kælder konkret adskiller sig fra andre kældre af samme alder og byggemåde. Det er præcis den sammenligning, nævnet lægger til grund (AFI 100385, AFI 101752).
2. Dokumentér fugten løbende med datoer, fotos, vandmængder og vejrforhold, så du kan sandsynliggøre omfanget og tilstanden allerede på overtagelsestidspunktet.
3. Læs tilstandsrapporten grundigt før købet. Forhold, du var bekendt med, eller bygningsdele med udløbet levetid, giver normalt ikke dækning (AFI 97213).
4. Regn ikke med, at en flot renoveret kælder er fugtsikret. Spørg konkret ind til dræn, membran og fugtsikring, for nævnet forventer ikke, at tidligere ejeres tiltag er udført optimalt (AFI 103996).
5. Anmeld hurtigt, når du opdager fugt eller vandindtrængen, og vent ikke med at klage, så du undgår diskussion om forældelse (AFI 99614).