Ejerskifteforsikring: dækning, klagesager og dine rettigheder

Hvad er ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikring dækker skjulte skader og fejl ved en bolighandel, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, og som sælgers boligsælgerforsikring eller købers egen ejerskifteforsikring skal betale for. Forsikringen tegnes i forbindelse med handlen og skal dække forhold, der udgør en skade i forsikringsmæssig forstand, altså noget der reelt forringer boligens funktion eller værdi ud over det forventelige for boligens alder og type.

Hvad folk klager over

I arkivet er der 1739 sager om ejerskifteforsikring, og klageren får medhold i 18 procent af de 1636 sager, der er realitetsbehandlet siden 2020. De hyppigste stikord i sagerne er bevisbyrde, fugt, tilstandsrapport, skadebegrebet, tag, skimmelsvamp, erstatningsopgørelse og tagkonstruktion. Det afspejler, at de fleste tvister handler om fugt- og skimmelproblemer, tagkonstruktioner og om, hvorvidt et forhold er en decideret skade eller blot en forventelig svaghed ved en ældre bolig.

De fleste sager i arkivet kommer fra Dansk Boligforsikring med 779 sager, dernæst Domus Forsikring med 377, Gjensidige Forsikring med 232, ETU Forsikring med 81 og Topdanmark med 73. Antallet af sager afspejler i høj grad selskabernes markedsandel og ikke nødvendigvis kvaliteten af sagsbehandlingen.

Hvad afgør sagerne i Ankenævnet

Ankenævnet lægger stor vægt på, om klager kan bevise, at der foreligger en skade i forsikringens forstand, og bevisbyrden ligger typisk hos klageren. I en sag om fugt og skimmelsvamp i et strøgulv fra 1966 fik klageren afslag, fordi selskabets egne målinger ikke viste forhøjet fugt eller skimmel, selvom klagerens rapporter fra Teknologisk Institut pegede på et kraftigt påvirket indeklima. Ankenævnet vurderede, at gulvkonstruktionen var tidstypisk, og at fugt i et ikke-fugtsikret terrændæk var forventelig.

I en sag om et fejlkonstrueret zinktag på en udestue, hvor taget allerede havde en K3-anmærkning i tilstandsrapporten, fik selskabet ret. Ankenævnet fandt, at klager ikke havde godtgjort, at tagets levetid var nedsat væsentligt, eller at der var forhold ved konstruktionen, som udgjorde en skade eller nærliggende risiko for skade.

En sag om asbestslam i et tagudhæng endte også med afslag til klageren. Selskabet mente, at forhold uden for selve bygningen ikke var dækket, og at asbestfibrene ikke nedsatte boligens brugbarhed. Ankenævnet vurderede, at klager ikke havde bevist, at asbestslammet udgjorde en skade på overtagelsestidspunktet.

Praktiske råd

Hvis du overvejer at klage over en afvist ejerskifteforsikringssag, bør du sikre dig konkret dokumentation for skadens omfang og for, at den udgør en reel forringelse ud over det, der allerede står i tilstandsrapporten. Uafhængige rapporter, målinger og fotos fra tidspunktet omkring overtagelsen står stærkere end vurderinger foretaget lang tid efter. Læg særligt mærke til, om forholdet allerede er nævnt med en anmærkning i tilstandsrapporten, fordi det ofte bliver afgørende for, om noget anses som en ny skade eller et allerede kendt forhold.