Ejerskifteforsikring afvist: dækkes "nærliggende risiko for skade" eller kun aktuel skade?

Kort svar

En ejerskifteforsikring dækker ikke kun skader, der allerede har udviklet sig. Den dækker også forhold, der på overtagelsesdagen indebar en nærliggende risiko for skade. Et selskab kan derfor ikke afvise en anmeldelse alene med, at der "kun" er tale om en risiko og ikke en færdig skade.

I praksis er diskussionen dog næsten altid en anden. Selskabet mener typisk, at der hverken er en aktuel skade eller en nærliggende risiko for skade, og at køberen ikke har bevist det modsatte. Det er netop den formulering, Ankenævnet for Forsikring bruger, når det giver selskabet medhold, for eksempel i sagerne om en utæt skorstensinddækning (AFI 104662), om revnede facader (AFI 104094) og om et betondæk med sætningsrevner (AFI 103968).

Sådan vurderer nævnet

Nævnet stiller reelt fire spørgsmål.

For det første, fandtes forholdet allerede på overtagelsestidspunktet. Ejerskifteforsikringen dækker ikke slid og skader, der opstår efter, at du har overtaget huset. I sagen om et undertag fra år 2000 lagde nævnet vægt på, at undertaget var udført efter datidens byggeskik, og at banevaren havde en sædvanlig levetid på cirka 10 til 30 år. Selskabet skulle derfor dække de revner og huller, der var til stede ved overtagelsen, men ikke fremtidige huller, der skyldes almindeligt ælde (AFI 104479).

For det andet, udgør forholdet en skade eller en nærliggende risiko for skade. Det er ikke nok, at en konstruktion afviger fra, hvordan man ville bygge i dag. I sagen om en bruseniche afviste nævnet krav om nedtagning af alle vægfliser, fordi køberen ikke havde godtgjort, at væggene manglede tæthed eller havde andre forhold, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade. Selskabet havde anerkendt gulvet, men manglende vådrumssikring på væggene var i sig selv ikke nok (AFI 105232). Samme tankegang ses i sagen om et gammelt betondæk, hvor nævnet lagde vægt på, at konstruktionen havde stået i cirka 50 år uden alvorlige skader, og at det ikke var bevist, at udførelsen stred mod bygningslovgivningen på opførelsestidspunktet (AFI 103968).

For det tredje, står forholdet i tilstandsrapporten. Forhold, som den bygningssagkyndige har beskrevet, er som udgangspunkt ikke dækket, fordi du er blevet advaret inden købet. I facadesagen fremgik det af tilstandsrapporten, at pudsen flere steder havde mangelfuld vedhæftning, afskalninger og revner, og at yderligere skadesudvikling måtte påregnes. Forholdet havde karakteren K2, alvorlig skade. Nævnet fandt, at køberen dermed var advaret, og at beskrivelsen ikke var klart forkert (AFI 104094). I skorstenssagen indgik både tilstandsrapportens bemærkning om afskalninger og sælgers oplysning om saltpeterudtræk i vurderingen (AFI 104662).

For det fjerde, er der taget forbehold i policen. Et forbehold kan lovligt begrænse dækningen, hvis det er konkret begrundet og klart formuleret. I en sag om ulovlige elinstallationer i et hus fra 1960 accepterede nævnet et forbehold for elinstallationer, der ikke var udført efter reglerne på udførelsestidspunktet, fordi forbeholdet var begrundet i sælgers egne oplysninger i elinstallationsrapporten om reparationer udført af personer uden autorisation (AFI 104375).

Bevisbyrden ligger hos køberen. Det gentages i næsten alle afgørelserne, og det er ofte dét, der afgør sagen.

Eksempel fra praksis

Et godt billede giver sommerhussagen. Køberen overtog et sommerhus fra 1974 og anmeldte året efter, at skorstensinddækningen var utæt, og at skorstenen var fugtig indvendig. Selskabet tilbød at dække udskiftning af inddækningen, men afviste følgeskaderne. Nævnet fandt, at køberen ikke havde bevist, at der ved overtagelsen var forhold ved skorstenen, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade, når man tog hensyn til tilstandsrapporten og til den reparation, selskabet havde tilbudt. Der var ikke påvist aktuelle egentlige bygningsskader ud over lidt salpeterudslag på skorstenen i stuen, som sælger allerede havde nævnt (AFI 104662).

Sagen viser to ting. Selskabet dækkede faktisk selve utætheden, altså det forhold der kunne give videre skade. Men følgeskader, der ikke kunne dokumenteres som andet end kosmetiske spor, blev ikke erstattet.

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når forholdet er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, når konstruktionen har fungeret i mange år uden alvorlige skader, når der er tale om almindelig aldring og forventet levetid, eller når køberen kun kan pege på en teoretisk mulighed for skade uden at dokumentere fugt, utæthed eller revner. Det ses i AFI 104094, AFI 103968, AFI 104479 og AFI 105232.

Køberen står stærkest, når der findes en fagligt begrundet dokumentation for, at forholdet faktisk giver vand, fugt eller svigt, når forholdet var ulovligt eller i strid med reglerne på udførelsestidspunktet, eller når selskabets egen afgrænsning af dækningen er forkert. I en større sag om nybyggeri fik køberen delvist medhold i, at ventilationsanlæggets væsentligt nedsatte funktion skulle dækkes, og at en ulovlig installation af gasfyr hørte under basisdækningen og ikke den udvidede dækning (AFI 98127).

Er sagen for kompliceret, kan nævnet afvise at behandle den. Det skete i en sag om aktive sætninger, hvor materialet var meget omfattende, og hvor nævnet fandt, at tvisten måtte afgøres ved domstolene med mulighed for syn og skøn (AFI 99031).

Sådan klager du

Start med at bede selskabet om en skriftlig og begrundet afgørelse, og bed udtrykkeligt om at få oplyst, om afvisningen skyldes tilstandsrapporten, et policeforbehold eller manglende bevis for skade. Klag derefter til selskabets klageansvarlige. Får du fortsat afslag, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring, som afgør sagen på skriftligt grundlag.

Vær opmærksom på tidsforløbet. I en sag, hvor selskabet først traf endelig afgørelse efter afsluttet syn og skøn, fandt nævnet, at kravet ikke var forældet, da klagen blev indgivet (AFI 98127). Men vent ikke unødigt, og reager når du får den endelige afgørelse.

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten igennem, før du anmelder. Er forholdet allerede beskrevet, skal du kunne påvise, at beskrivelsen er klart forkert eller undervurderer omfanget (AFI 104094).
2. Dokumentér den aktuelle skade, ikke kun risikoen. Fotos af fugt, revner, salpeter eller vandindtrængen vejer tungere end en formodning om, at samme fejl kan findes andre steder i huset (AFI 105232).
3. Få en uafhængig byggesagkyndig vurdering, der forholder sig til, om forholdet fandtes ved overtagelsen, og om det strider mod reglerne på udførelsestidspunktet (AFI 103968).
4. Tag stilling til selskabets delvise tilbud med åbne øjne. Nævnet efterprøver, om tilbuddet er tilstrækkeligt til at udbedre skaden efter betingelserne, men kræver bevis for, at det ikke er (AFI 104479).
5. Tjek policens forbehold allerede ved købet. Et klart og konkret begrundet forbehold kan holde, også selvom det rammer et dyrt forhold som elinstallationer (AFI 104375).