Hvad dækker en ejerskifteforsikring på et gammelt hus, og hvornår afvises skaden som slid og alder?

Kort svar

En ejerskifteforsikring er ikke en garanti for, at et ældre hus er som nyt. Forsikringen dækker skader og nærliggende risiko for skade, som fandtes på ejendommen allerede på overtagelsestidspunktet, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Jo ældre bygningsdelen er, jo mere skal du bevise, før nævnet anser noget for en skade og ikke blot for forventeligt slid.

Ankenævnet for Forsikring afviste for eksempel dækning af tag og tagkonstruktion på et hus fra 1908 med en tagbelægning fra 1985 uden undertag, fordi forholdene ikke adskilte sig fra, hvad der kunne forventes af tilsvarende tage af samme type og alder, og fordi der var flere anmærkninger i tilstandsrapporten (AFI 104591).

Sådan vurderer nævnet

Det centrale begreb er skadesbegrebet. Nævnet spørger ikke, om noget er pænt eller korrekt udført, men om der på overtagelsestidspunktet var en skade eller en nærliggende risiko for skade. I en sag om et hus fra 1973 med tilbygninger fra 1998 og 2005 slog nævnet udtrykkeligt fast, at det forhold, at der påvises håndværksmæssige mangler eller uhensigtsmæssigheder ved udførelsen af en bygningsdel, ikke i sig selv udgør en dækningsberettiget skade. Det afgørende er, om forsikringens skadesbegreb er opfyldt (AFI 103682). Selv en limtræssøjle placeret på et porøst lecafundament var derfor ikke nok, når der ikke var konstateret skader som følge af forholdet.

Bevisbyrden ligger som udgangspunkt hos køberen. Det er dig, der skal sandsynliggøre, at forholdet fandtes ved overtagelsen, og at det er en skade. I en sag om et anneks lagde nævnet vægt på, at ejendommen blev overtaget i 2022, mens hussvamp først blev anmeldt tre år senere i 2025, og at det ikke var bevist, at der var angreb af ægte hussvamp allerede ved overtagelsen (AFI 104553).

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten spiller en meget stor rolle. Er et forhold beskrevet i rapporten, har du som køber haft mulighed for at tage højde for det, og så trækker det fra i vurderingen. I en sag om et sommerhus fra 1974 afviste nævnet dækning af følgeskaderne ved en utæt skorstensinddækning, blandt andet fordi tilstandsrapporten nævnte afskalninger på skorstensafdækningen, og fordi sælger havde oplyst om tidligere utæthed og salpeterudtræk (AFI 104662).

Selskabet kan også have taget et konkret forbehold i policen. Det accepterede nævnet i en sag om et hus fra 1960, hvor sælger i elinstallationsrapporten havde oplyst, at dele af elinstallationerne var udført af personer uden autorisation. Forbeholdet var klart formuleret og konkret begrundet, og køber kunne relativt let forholde sig til det. Nævnet præciserede dog, at selskabet kun kunne påberåbe sig forbeholdet for ulovlige installationer udført i sælgers eller tidligere ejers tid (AFI 104375).

Endelig gælder der selvrisiko og bagatelgrænser. Et selskab afviste blandt andet et forhold, fordi udbedringsudgiften ikke oversteg selvrisikobeløbet (AFI 104591), og i en anden sag var spørgsmålet, om ulovlige rørinstallationer overskred en bagatelgrænse på 5.000 kr. (AFI 104925).

Eksempel fra praksis

Det klareste eksempel på, hvordan alder vejer tungt, er sagen om ejendommen fra 1908. Køberen anmeldte vandindtrængning med skader på gulv og loft. Selskabet dækkede en utæt altandør og vinylbelægningen foran, men afviste selve taget, fordi tagbelægningen fra 1985 og den manglende undertag ikke afveg fra, hvad man kan forvente af et tag af den type og alder. Nævnet gav selskabet medhold og afviste også genhusning, teknisk bistand og godtgørelse for sagsbehandlingen (AFI 104591).

Det betyder ikke, at køber altid taber. I en sag om mørtelfuger på et hus fra 2007 fandt nævnet, at køber havde antageliggjort, at der var skade eller nærliggende risiko for skade i et større omfang end det, selskabet havde anerkendt. To rådgivende ingeniører pegede på, at fugerne kunne være svækket i hele bygningen, og at det krævede laboratorieanalyser at afgøre omfanget. Nævnet pålagde selskabet at bekoste en fælles uvildig sagkyndig undersøgelse og inddrage resultatet i sagsbehandlingen (AFI 103721). Forskellen var den tekniske dokumentation.

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når forholdet er nævnt i tilstandsrapporten (AFI 104662), når bygningsdelen har en alder, hvor tilstanden er forventelig (AFI 104591), når der kun er tale om en uhensigtsmæssig udførelse uden konstateret skade (AFI 103682, AFI 105232), når der er gået lang tid mellem overtagelse og anmeldelse (AFI 104553), eller når der er et klart og konkret begrundet policeforbehold (AFI 104375).

Kunden vinder typisk, når der foreligger en teknisk rapport, der konkret beskriver skaden, årsagen og omfanget, og som gør det sandsynligt, at problemet fandtes ved overtagelsen og er mere omfattende end det anerkendte (AFI 103721).

En tredje mulighed er, at nævnet slet ikke afgør sagen. Hvis de tekniske forhold er komplekse, og der er væsentlig usikkerhed om oplysningerne, kan nævnet afvise sagen efter vedtægternes paragraf 4, stk. 3, nr. 3, så tvisten må afgøres ved domstolene med parts og vidneforklaringer. Det skete i en sag om en varmepumpe, hvor køber havde udbedret forholdene, før selskabet nåede at besigtige den oprindelige rørføring (AFI 104925).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse. Får du ikke medhold, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring. Nævnet behandler sagen på skriftligt grundlag, og derfor er det dine dokumenter, fotos og tekniske rapporter, der afgør udfaldet. Husk at nævnet også tager stilling til erstatningsopgørelsen, altså om selskabets tilbud er tilstrækkeligt til at udbedre skaden efter betingelserne, men det er dig, der skal bevise, at tilbuddet er utilstrækkeligt (AFI 105232, AFI 104662).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten grundigt, før du køber. Det, der står der, kan du normalt ikke få dækket senere (AFI 104591, AFI 104662).
2. Anmeld hurtigt. Jo længere tid der går fra overtagelsen, jo sværere bliver det at bevise, at skaden fandtes ved overtagelsen (AFI 104553).
3. Lad selskabet besigtige, før du udbedrer. Fjerner du beviset, kan sagen ende med at blive afvist som uegnet til nævnsbehandling (AFI 104925).
4. Få en byggeteknisk rapport, der beskriver årsag, omfang og risiko for videre skade, ikke blot at noget er forkert udført. Det var netop en sådan dokumentation, der gav køber medhold i fugesagen (AFI 103721).
5. Tjek policen for forbehold og for selvrisiko, så du ved, hvad der reelt er dækket, inden du bruger penge på rådgivere (AFI 104375, AFI 104591).