Dækker ejerskifteforsikringen skader på taget, og hvornår afvises det på grund af slid og levetid?

Kort svar

Ejerskifteforsikringen kan dække skader på tag, undertag, tagkonstruktion og inddækninger, men kun når der er tale om en skade eller en nærliggende risiko for skade, som allerede var til stede, da du overtog ejendommen. Det er dig som køber, der skal bevise dette. Nævnets praksis viser, at forsikringen ikke er en garanti mod almindelig ælde. Er taget nedslidt, tæt på sin forventede levetid eller allerede beskrevet med anmærkninger i tilstandsrapporten, ender sagen typisk med afslag eller med en delvis erstatning til en partiel reparation (AFI 104591, AFI 104479).

Sådan vurderer nævnet

Ankenævnet for Forsikring stiller altid det samme grundspørgsmål: Var der på overtagelsestidspunktet forhold ved bygningsdelen, som udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand? Hvis svaret ikke kan bevises af køberen, kan nævnet ikke pålægge selskabet at betale, uanset hvor dyr en udbedring køberen står med (AFI 104591, AFI 104553).

Dernæst inddrager nævnet tilstandsrapporten. Har den bygningssagkyndige eller sælgeren allerede beskrevet forholdet, er det som udgangspunkt ikke skjult, og køberen har haft mulighed for at tage højde for det i handlen. I en sag om en utæt skorstensinddækning på et sommerhus lagde nævnet blandt andet vægt på, at rapporten nævnte afskalninger i skorstensafdækningen, og at sælgeren havde oplyst, at det gamle tag havde været lidt utæt ved skorstenen (AFI 104662).

Endelig ser nævnet på alder og forventet levetid. Et tag eller et undertag, der nærmer sig slutningen af sin normale levetid, giver ikke i sig selv ret til erstatning. I en sag om et undertag lagt omkring år 2000 lagde nævnet vægt på selskabets besigtigelse, hvorefter undertaget var udført efter datidens byggeskik og havde en sædvanlig levetid på cirka 10 til 30 år. Selskabet skulle derfor kun betale for de huller og revner, der faktisk fandtes ved overtagelsen, og ikke for et helt nyt undertag (AFI 104479).

Til sammenligning gælder samme logik for andre bygningsdele. Nævnet afviste for eksempel dækning af et betondæk, som havde eksisteret i cirka 50 år uden alvorlige skader, fordi køberen ikke havde bevist hverken skade, nærliggende risiko for skade eller at forholdet var i strid med bygningslovgivningen på udførelsestidspunktet (AFI 103968).

Du skal også være opmærksom på selvrisiko og på forbehold i policen. I en sag blev udgifter til ekstra isolering omkring varmerør og skimmelsanering af spær afvist, fordi udbedringsudgiften ikke oversteg selvrisikobeløbet (AFI 104591). Og et konkret formuleret policeforbehold, der bygger på sælgers egne oplysninger i rapporterne, kan selskabet som udgangspunkt gøre gældende, hvis det er klart formuleret og let at forholde sig til (AFI 104375).

Eksempel fra praksis

Den mest illustrative tagsag handler om et hus fra 1908 med en tagbelægning fra 1985 bestående af falstagsten med skumgummistrimler, taghældning over 35 grader og uden undertag. Køberen tegnede ejerskifteforsikring med ikrafttrædelse i april 2024 og anmeldte året efter vandindtrængning, som havde givet skader på gulv på 1. salen og på loftet i stueetagen, og senere igen vandindtrængning på grund af utæt tag.

Selskabet anerkendte at dække en utæt altandør og vinylbelægningen foran døren, men afviste forholdene ved tagbelægning og tagkonstruktion. Begrundelsen var, at forholdene ikke adskilte sig fra, hvad der kunne forventes af tilsvarende tage af samme type og alder, og at der var flere anmærkninger i tilstandsrapporten. Nævnet gav selskabet medhold, fordi køberen ikke havde bevist, at der ved overtagelsen var forhold ved taget og de afledte følgeskader, som udgjorde skade eller nærliggende fare for skade, når der blev taget hensyn til anmærkningerne. Nævnet fandt heller ikke grundlag for at kritisere erstatningsopgørelsen, dække teknisk bistand eller genhusning (AFI 104591).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når forholdet er beskrevet i tilstandsrapporten, når bygningsdelen er nedslidt eller nær sin forventede levetid, når anmeldelsen kommer lang tid efter overtagelsen, eller når køberen ikke kan dokumentere en aktuel bygningsskade. I en sag om hussvamp i et anneks lagde nævnet blandt andet vægt på, at der gik tre år fra overtagelsen til anmeldelsen, og at det ikke var bevist, at der var svampeangreb allerede ved overtagelsen (AFI 104553). I skorstenssagen fik køberen dækket selve inddækningen, men ikke følgeskaderne, fordi der ikke var påvist egentlige bygningsskader ud over lidt salpeterudslag (AFI 104662).

Kunden får typisk noget, når der påvises en konkret, aktuel skade eller en klar udførelsesfejl. Det ses ved undertaget, hvor selskabet skulle betale kontanterstatning til partiel reparation af de revner, der var til stede ved overtagelsen (AFI 104479), og ved et badeværelsesgulv, hvor selskabet skulle dække optagning af fliser, vådrumssikring og bagfald, men ikke væggene, hvor der ikke var påvist utæthed (AFI 105232).

Endelig kan sagen ende uden afgørelse. Hvis de tekniske forhold er komplekse, og bevisbilledet er uklart, for eksempel fordi der er udbedret inden besigtigelse, kan nævnet afvise sagen efter vedtægternes bestemmelse om, at tvisten hører hjemme ved domstolene, hvor der kan afgives parts- og vidneforklaringer (AFI 104925).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en endelig, begrundet afgørelse. Fastholder selskabet afslaget, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring via nævnets klageskema. Nævnet afgør sagen på skriftligt grundlag, så al dokumentation skal med: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, købsaftale, police med eventuelle forbehold, anmeldelse, selskabets besigtigelsesnotater, fotos, fugtmålinger og tilbud fra håndværkere. Vær opmærksom på, at manglende dokumentation af tilstanden ved overtagelsen er den hyppigste årsag til, at køberen taber tagsager (AFI 104591, AFI 104553).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten og policens forbehold, inden du underskriver. Det, der allerede er beskrevet, får du sjældent dækket senere (AFI 104591, AFI 104375).
2. Anmeld hurtigt. Jo længere tid der går fra overtagelsen til anmeldelsen, jo sværere bliver det at bevise, at skaden var der i forvejen (AFI 104553).
3. Dokumentér før du udbedrer. Tag billeder og få en fagmand til at beskrive forholdet, og lad om muligt selskabet besigtige først, ellers risikerer du, at sagen ikke kan afgøres (AFI 104925).
4. Skeln mellem skade og slid. Krav om et helt nyt tag eller undertag falder ofte, mens en konkret utæthed kan give delvis erstatning (AFI 104479).
5. Tjek beløbet mod selvrisikoen, før du bruger penge på teknisk bistand, for små udbedringer kan ende under selvrisikoen (AFI 104591).