Avvik ved tak – garasje over nabogrensen – egeninnsats – foreldelse – (tidl.) avhl. §§ 3-9, 4-12, 4-14 og 4-19 – fl. §§ 2 og 10. (FinKN 2026-493)

Saksforhold

En enebolig oppført i 1962 ble solgt «som den er» for kr 3,325 mill. ved kjøpekontrakt datert 13.12.21. Ved salget ble det gitt en rekke opplysninger om egeninnsats og ulovligheter ved eiendommen, bl.a. at garasjen var bygd over naboens grense, og at et tilbygg fra 2020 ikke var søkt om eller meldt til kommunen. Det var opplyst at det forelå avtale med naboen vedrørende garasjen, og det ble opplyst at tak over hele huset var skiftet ved egeninnsats i 2020. Taktekkingen ble vurdert til TG 1. Etter overtakelse avdekket kjøper at garasjen ikke var søkt og godkjent hos kommunen, og at det hadde oppstått lekkasje fra taket i tilbygget fra 2020. Etter reklamasjon og dialog med foretaket, aksepterte foretaket utsatt foreldelse for garasje og «tak over tilbygg fra 2020». Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at forholdene var påregnelige. Kjøper fremsatte deretter et økt krav tilknyttet hele taket. Foretaket anførte at krav tilknyttet de øvrige takflatene var tapt som følge av oversittet foreldelsesfrist, eventuelt som følge av for sen reklamasjon. Kjøper anførte at det kun var tale om et større skadeomfang, som ikke kunne avdekkes før det faktisk ble foretatt destruktive inngrep. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper delvis medhold.