Kan ejerskifteforsikringen afvise en badeværelsesskade, når badet ikke lever op til BR18?

Kort svar

Et badeværelse, der ikke lever op til bygningsreglementet, er ikke automatisk dækket, men det er heller ikke automatisk undtaget. Ankenævnet for Forsikring skelner mellem ulovlige vvs-installationer, som er omfattet af ejerskifteforsikringens lovpligtige minimumsdækning, og ulovlige bygningsindretninger, som normalt kun dækkes, hvis du har købt den udvidede dækning. Nævnet har flere gange pålagt selskaber at dække lovliggørelse af afløbsforhold i badeværelser (AFI 99161, AFI 99254). Samtidig kan selskabet med rette afvise, hvis du ikke kan bevise, at forholdet var til stede ved overtagelsen og udgør en skade eller nærliggende risiko for skade (AFI 101889, AFI 104083).

Sådan vurderer nævnet

Det første spørgsmål er altid, hvilket regelsæt badeværelset skal bedømmes efter. Et badeværelse fra 1959 eller 1986 skal ikke leve op til BR18, blot fordi BR18 gælder i dag. Men er badeværelset senere ombygget væsentligt, skal lovligheden bedømmes efter det bygningsreglement, der gjaldt på ændringstidspunktet, jf. byggelovens § 2, stk. 1, litra b, om væsentlige ombygninger og forandringer. Nævnet har lagt netop dette til grund i en sag, hvor et badeværelse i et hus fra 1986 var ændret i 2019 (AFI 99254), og i en sag om et badeværelse renoveret i 2007 til 2008 (AFI 96892). Har sælger renoveret badet i nyere tid, kan du altså godt kræve, at det opfylder de krav, der gjaldt dengang, uanset at huset er gammelt.

Det næste spørgsmål er, hvilken dækningsboks forholdet falder i. Ejerskifteforsikringens dækning er reguleret i bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, og reglerne kan ikke fraviges til skade for den forsikrede. Det fremgår af bilag 1, punkt 2, litra b, at forsikringen dækker udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer. Nævnet har på det grundlag tilsidesat en betingelse om, at kloak ikke var en del af vvs-dækningen, som ugyldig (AFI 99862).

Selskaberne argumenterer ofte for, at et manglende gulvafløb er en ulovlig bygningsindretning og ikke en ulovlig vvs-installation, fordi bygningsindretning typisk kun er med i den udvidede dækning. Det argument har nævnet afvist. I en sag om et badeværelse fra 1959, der var udvidet og renoveret i 2009, skulle selskabet dække lovliggørelse af afløbsforholdene, herunder fald og membran (AFI 99161). Tilsvarende fandt nævnet i AFI 99254, at et manglende afløb uden for badekarret udgjorde en ulovlig vvs-installation, fordi kravet i BR18 § 339 om, at vand på gulvet skal afledes til gulvafløb, ikke var opfyldt.

Endelig ser nævnet på beviset for, at forholdet var til stede ved overtagelsen, på beløbsgrænsen i betingelserne, ofte 5.000 kr., på selvrisiko og på anmærkninger i tilstandsrapporten. Flere betingelser stiller også som krav, at dispensation ikke kan opnås hos kommunen, før der ydes erstatning til lovliggørelse (AFI 96892).

Eksempel fra praksis

I AFI 99254 overtog køberen et hus fra 1986 og anmeldte fem måneder senere vandgennemtrængning fra badeværelset på første sal ned til bryggerset. Selskabet ville kun betale for nye fuger i gulvet, hvis det kostede over 5.000 kr. Nævnet fandt, at badeværelset var ændret i 2019 og derfor skulle bedømmes efter reglerne dengang, at der ikke var membran bag fliserne, og at det eneste afløb lå i badekarret. Selskabet skulle anerkende det manglende afløb som en ulovlig vvs-installation og skulle desuden betale for en fælles uvildig sagkyndig undersøgelse, fordi den tilbudte fugereparation kunne være utilstrækkelig. Derimod kunne selskabet afvise den udvidede dækning, fordi policen indeholdt et forbehold for ulovlige bygningsindretninger udført ved selvbyg.

Modsat i AFI 101889, hvor der stod otte centimeter vand på gulvet i et sommerhusbadeværelse fra 1946. Her fandt nævnet det uklart, hvornår badeværelset var indrettet, og om byggelovgivningen overhovedet var overtrådt, og køberen fik ikke medhold.

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Kunden vinder typisk, når det kan dokumenteres, hvornår badeværelset er ombygget, hvilket reglement der gjaldt, og at et konkret krav er brudt, for eksempel manglende gulvafløb eller manglende vådrumsmembran (AFI 99161, AFI 99254). Kunden står også stærkt, hvis selskabet allerede har givet et egentligt dækningstilsagn og senere forsøger at trække det tilbage. I AFI 99862 fandt nævnet, at selskabet var bundet af sin taksators vurdering og efterfølgende erstatningsopgørelse, og at selskabet ikke bagefter kunne påberåbe sig kravet om, at dispensation ikke kunne opnås. Nævnet pålagde samtidig selskabet at betale for en fælles uvildig erklæring, fordi der var markant forskel på selskabets opgørelse og kundens tilbud.

Selskabet vinder, når skadebegrebet ikke er opfyldt, eller når forholdet er sædvanligt for husets alder og udførelsesår. Det gjaldt i en sag om skotrender og isolering i et hus fra 1878 med tag fra 1983, hvor nævnet lagde vægt på, at konstruktionen var normal for udførelsesåret, at den havde fungeret i over 40 år, og at manglende isolering alene gav højere varmeudgift (AFI 104083). Selskabet vinder også, når anmærkninger i tilstandsrapporten allerede beskrev risikoen (AFI 104083), og når skaden ikke overstiger beløbsgrænsen, eller følgeskader ikke er påvist (AFI 96892).

En tredje mulighed er, at nævnet slet ikke afgør sagen. Er der mange klagepunkter, eller er dokumentationen for tynd, afviser nævnet efter vedtægternes § 4, stk. 3, nr. 3, fordi der er brug for syn og skøn ved domstolene. Det skete i en sag om lovliggørelse af to kælderbadeværelser efter BR18 (AFI 103822) og i en sag med 21 anmeldte forhold i et hus fra 2020 (AFI 100805).

Sådan klager du

Klag først skriftligt til selskabet og bed om en begrundet afgørelse med henvisning til de konkrete betingelsespunkter. Får du ikke medhold, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring. Vedlæg tilstandsrapport, købsaftale, police med angivelse af basisdækning eller udvidet dækning, billeder, byggesagsakter fra kommunen om hvornår badet er ombygget og en byggeteknisk rapport. Vær opmærksom på, at selskabet i særlige tilfælde kan meddele, at det ikke ønsker at være bundet af kendelsen, hvilket skete i både AFI 99161 og AFI 96892.

Råd til dig som forsikringskunde

1. Find ud af, hvornår badeværelset er lavet, og skaf dokumentation fra kommunens byggesagsarkiv. Ombygningsåret afgør hvilket reglement der gælder, ikke husets opførelsesår (AFI 99254).
2. Anmeld hurtigt. Lang tid mellem overtagelse og anmeldelse svækker beviset for, at forholdet var til stede ved overtagelsen (AFI 104083).
3. Beskriv forholdet som en vvs-installation, hvis det handler om afløb, fald mod afløb og afledning af vand, og henvis til bekendtgørelsens bilag 1, punkt 2, litra b (AFI 99862, AFI 99161).
4. Gem al skriftlig korrespondance. Et konkret dækningstilsagn fra taksator kan binde selskabet senere (AFI 99862).
5. Hold antallet af klagepunkter fokuseret og dokumenteret, ellers risikerer du, at nævnet afviser sagen og henviser til domstolene (AFI 100805, AFI 103822).