Dækker ejerskifteforsikringen skimmelsvamp i kælderen ved opstigende grundfugt?

Kort svar

I de fleste tilfælde nej. Ankenævnet for Forsikring lægger konsekvent til grund, at kældre fra første halvdel af 1900tallet og et stykke op i efterkrigstiden ikke var sikret mod opstigende grundfugt, og at fugtgener og periodevis vandindtrængning gennem kældergulv og kældervægge derfor er et almindeligt forekommende og forventeligt forhold ved konstruktionen (AFI 103442, AFI 100804). Når fugten er forventelig, foreligger der ingen skade i ejerskifteforsikringens forstand, og så kan skimmelsvamp heller ikke dækkes som følgeskade (AFI 103996).

Sådan vurderer nævnet

Ejerskifteforsikringen dækker ikke enhver ulempe ved huset. Den dækker skader og nærliggende risiko for skade, der var til stede på overtagelsestidspunktet, og målestokken er sammenligningen med tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Forholdet skal nedsætte ejendommens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til den sammenligning (AFI 102748, AFI 103442).

Netop derfor falder kælderfugt så ofte uden for dækningen. En kælder fra 1917, 1935, 1948, 1949 eller 1952 blev ikke opført med fugtsikring, som vi kender den i dag. Nævnet har flere gange udtalt, at kældre fra disse perioder slet ikke eller kun i begrænset omfang var sikret mod opstigende grundfugt og øvrig fugtindtrængning, og at man derfor må forvente fugtplamager, saltudtræk og tilfælde af vandindtrængning (AFI 103442, AFI 100804, AFI 99614). Det gælder også, når fugten kommer op gennem terrændækket ved kraftig regn (AFI 100804).

Et gennemgående element er også, om kælderen er godkendt til beboelse. Er den ikke det, vejer det tungt imod dækning, fordi brugbarheden af et ikke godkendt kælderrum ikke anses for nævneværdigt nedsat af fugt (AFI 103442, AFI 100804, AFI 96670).

For skimmelsvamp har nævnet en fast praksis med to indgange. Enten skal skimlen være en følgeskade af en dækningsberettiget skadeårsag på bygningen, som har medført opfugtning eller skimmeldannelse i et omfang, der er usædvanligt for tilsvarende konstruktioner af samme alder og byggemåde. Eller også skal der være tale om et massivt skimmelangreb, som allerede på overtagelsestidspunktet i sig selv havde en intensitet og et omfang, der nedsatte værdien eller brugbarheden af særligt beboelsesrummene nævneværdigt i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder (AFI 103996).

Det betyder i praksis, at opstigende grundfugt i en gammel kælder sjældent er den dækningsberettigede skadeårsag, som skimlen kan hænges op på. Og fordi kælderrum typisk ikke er beboelsesrum, skal der meget til, før den anden indgang er opfyldt.

Eksempel fra praksis

En køber overtog i 2024 et enfamilieshus fra 1949, som den tidligere ejer havde totalrenoveret i årene forinden. Køberen anmeldte opstigende fugt og skimmelvækst i kældervæggene og ønskede dækning af fugtsikring, ødelagt inventar, rådgivning og genhusning. Nævnet gav selskabet medhold. Der var ikke bevist konstruktionsmæssige forhold, der adskilte sig nævneværdigt fra andre kældre af samme alder, kælderen var ikke godkendt til beboelse, og en køber kunne ikke forvente, at tidligere ejeres tætningstiltag var udført optimalt. Da der ikke var en dækningsberettiget skadeårsag, kunne skimlen ikke dækkes som følgeskade, og det var heller ikke godtgjort, at der var skimmel i beboelsesrummene i et dækningsberettigende omfang. Nævnet bemærkede desuden, at skade på inventar ikke er omfattet af ejerskifteforsikringen (AFI 103996).

Et beslægtet forløb ses i en sag om et hus fra 1935, hvor der var fugtskader og skimmel langs hovedparten af væggene i hele kælderen. Besigtigelsen henførte forholdene til kuldebro og opstigende grundfugt, og nævnet gav selskabet medhold med henvisning til kælderens alder og manglende godkendelse til beboelse (AFI 103442).

Hvornår selskabet vinder, og hvornår kunden vinder

Selskabet vinder typisk, når fugten kan forklares med kælderens alder og oprindelige konstruktion, når løsningen reelt er en forbedring som omfangsdræn, indvendigt dræn eller ny fugtsikring, og når kælderen ikke er godkendt til beboelse. Det gjaldt både i sagen om kælderen fra 1917 og 1939, hvor kravet lød på over 1,3 mio. kr. til dræn og nyt betondæk (AFI 102748), og i sagen om rækkehuset fra 1948, hvor køber mente, at en gennemgribende renovering betød, at kælderen ikke skulle bedømmes som en 1948kælder. Nævnet fulgte alligevel aldersmålestokken (AFI 101875).

Selskabet vinder også, når klageren peger på utilstrækkelig fugtsikring, men ikke kan påvise fugtforhold, der adskiller sig nævneværdigt fra andre kældre af samme alder, som i sagerne om plastfolie på kælderydervægge fra 1965 og omkring 1970 (AFI 96670, AFI 98446).

Kunden har derimod den bedste sag, når der kan påvises en konkret, dækningsberettiget skadeårsag i bygningen, som har skabt en opfugtning ud over det forventelige, eller når skimmelangrebet er så massivt og udbredt, navnlig i beboelsesrum, at brugbarheden er nævneværdigt nedsat allerede ved overtagelsen (AFI 103996). En anden mulig vej er ulovlige bygningsindretninger, men her viser praksis, at den udvidede dækning ofte kun omfatter beboelsesrum, og at det skal bevises, at udførelsen stred mod bygningslovgivningen på opførelsestidspunktet (AFI 99614, AFI 96670).

Bevisbyrden ligger hos køberen, og den løftes normalt kun med en sagkyndig rapport, der både beskriver årsag, omfang og sammenligningen med tilsvarende huse af samme alder (AFI 103996).

Sådan klager du

Start med at bede selskabet om en skriftlig begrundelse og om aktindsigt i besigtigelsesnotat og tekniske vurderinger. Er du fortsat uenig, klager du først til selskabets klageansvarlige. Fastholder selskabet afslaget, kan du indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring mod et klagegebyr. Vedlæg tilstandsrapporten, købsaftalen, anmeldelsen, selskabets afgørelse, fotos og eventuelle rapporter fra fugtfirma eller rådgivende ingeniør. Vær opmærksom på, at nævnet også kan tage stilling til forældelse, og at det kan have betydning, hvornår du første gang fik kendskab til forholdet (AFI 99614).

Råd til dig som forsikringskunde

1. Læs tilstandsrapporten grundigt før købet. Er fugt i kælderen allerede nævnt, er det svært senere at få det dækket som en skjult skade.
2. Anmeld hurtigt og dokumentér. Fotos, dato for regnvejr, fugtmålinger og en beskrivelse af, hvor vandet kommer ind, er langt stærkere end en generel klage over fugt.
3. Få en uafhængig sagkyndig vurdering, der udtrykkeligt sammenligner din kælder med tilsvarende kældre af samme alder. Det er den målestok, nævnet bruger (AFI 103442).
4. Vær realistisk omkring løsningen. Krav om omfangsdræn, nyt betondæk eller fuld fugtsikring bliver ofte set som en forbedring af en gammel kælder frem for udbedring af en skade (AFI 102748, AFI 101875).
5. Ved skimmel skal du undersøge, om der er spredning til egentlige beboelsesrum, og få det dokumenteret. En beskrevet risiko for spredning er ikke nok (AFI 103996).