Flere forhold – takkonstruksjon – tvist om utbedringskostnader – (tidl.) avhl. §§ 3-9 andre punktum og 4-12. (FinKN 2026-933)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 8 600 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-9, avhl. § 4-12
- Stikkord
- takkonstruksjon · totalrehabilitering · utbedringskostnader · opplysningsplikt · vesentlig mangel
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en enebolig fra 1930, solgt «som den er» for kr 8,6 mill. i 2021. Boligen ble markedsført som en svært innholdsrik og oppgradert generasjonsbolig, og det var opplyst om bygningsmessige endringer som avvek fra opprinnelige godkjente tegninger. Takstmannen konkluderte med at boligen var totalrehabilitert og fremsto som ny uten skadeindikasjoner, og selger bekreftet i egenerklæringen at renoveringen var utført av faglærte. Etter overtakelsen oppdaget kjøper avvik ved takkonstruksjon, taktekking, gulvkonstruksjon, manglende fuktsikring og drenering, samt manglende byggemelding. Kjøper mente forholdene samlet utgjorde en vesentlig mangel og at selger hadde brutt opplysningsplikten. Selskapet mente relevante risikoopplysninger var gitt og at kjøper måtte godta rimeligste utbedringsmetode. Nemndas flertall fant, under dissens, at det forelå en vesentlig mangel og ga kjøper medhold. Saken illustrerer at positive og bastante uttalelser i tilstandsrapporten, som at boligen fremstår som ny, kan skape klare forventninger hos kjøper, og at flere mindre avvik kan samlet utgjøre en vesentlig mangel selv om enkeltforhold isolert sett ikke gjør det.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig fra 1930 ble solgt «som den er» for kr 8,6 mill. i februar 2021. Boligen ble markedsført som en «svært innholdsrik og oppgradert generasjonsbolig». Det ble samtidig gitt konkrete opplysninger om ulike bygningsmessige endringer som ikke samsvarte med de opprinnelige og godkjente byggetegningene. I tilstandsrapporten fikk bl.a. grunn og fundamenter, deler av drenering og takrenner TG 2. På den andre siden fikk bl.a. «bygning generelt», grunnmur, deler av drenering, takkonstruksjon, taktekking og nedløpsrør TG 1. Videre skrev takstmannen under sin konklusjon at «boligen er totalrehabilitert og fremstår som ny, uten indikasjoner på skader». I egenerklæringen forsikret selger om at totalrenoveringen av boligen i sin helhet ble forestått av faglærte personer. Etter overtakelsen reklamerte kjøper over avvik ved takkonstruksjon, taktekking, gulvkonstruksjon, manglende fuktsikring/drenering, og manglende byggemelding. Kjøper anførte at forholdene samlet sett utgjorde en vesentlig mangel, og at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Foretaket tilbakeviste mangelsansvar og anførte at det ble gitt relevante risikoopplysninger. Videre viste foretaket til at kjøper måtte godta den rimeligste utbedringsmetoden. Nemndas flertall kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold. Dissens.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Hva betyr TG 2 og TG 3 i tilstandsrapporten, og hva har det å si for eierskifteforsikringen?
- Hva betyr «solgt som den er», og hvilken betydning har det for mangelskrav?
- Kan jeg heve boligkjøpet ved alvorlige feil, eller får jeg bare prisavslag?
- Kan takstmannen holdes ansvarlig hvis boligsalgsrapporten er feil eller mangelfull?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Avvik ved avløpsrør – TG 2 og TG 3 – opplyst om behov for «total oppussing» avhl. §§ 3-2, 3-7 og 3-8.
Saken gjaldt en leilighet fra 1969 solgt for kr 2,075 mill., beskrevet som en bolig med eldre standard og behov for total oppussing.
Co-assuranse SCOR og NEWLINE
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Manglende fallrettigheter – reklamasjonsfristen (3 md og 2 dg) – antesipert mislighold avhl. § 4-19.
Saken gjaldt salg av et småbruk med enebolig fra 1910 for kr 1,33 mill.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Ulovlig utleiedel – erstatning for tapt leieinntekt – utmåling – forsinkelsesrente (tidl.) avhl. §§ 3-7, 4-12, 4-14 og 7-1 andre ledd.
Saken gjaldt en del av en tomannsbolig som ble solgt med en hybelleilighet fra 2016 som var beskrevet som mulig å leie ut.
- EierskifteforsikringMedhold til forbruker
Registrert kulturminne – megleransvar – verdiminus? avhl. §§ 3-2, 3-7 og 4-12.
Saken gjaldt en enebolig fra 1940 som ble markedsført med stor tomt og potensial.
- EierskifteforsikringMedhold til forbruker
Dårlig vanntrykk – TG 1 avhl. §§ 3-2, 4-12 og 4-14.
Saken gjaldt en enebolig fra 2007 der salgsprospektet opplyste at vann og avløp var koblet til offentlig nett gjennom private stikkledninger.
Co-assuranse SCOR og NEWLINE