Lekkasje fra vannledning – avvik ved ventilasjonskanal – avhl. §§ 3-1, 3-2, 3-7 og 4-12. (FinKN 2026-843)

Saken gjaldt salg av en enebolig fra 1927, med tilbygg fra 1950, solgt for 3,5 millioner kroner. Tilstandsrapporten viste flere tilbygg og moderniseringer utført mellom 2005 og 2023, og vann- og avløpsrør var gitt tilstandsgrad 2 med opplysning om at anlegget fungerte, men at skader plutselig kunne oppstå på grunn av alder. Etter overtakelsen oppdaget kjøper avvik ved ventilasjonskanalen og en lekkasje fra vannledning, og krevde prisavslag og erstatning på til sammen 447 889 kroner. Kjøper mente lekkasjen oppsto før overtakelsen og dermed var selgers risiko, og at forholdene var upåregnelige. Selskapet avslo kravet og viste til at både boligens alder og risikoopplysningene i tilstandsrapporten gjorde forholdene påregnelige. Nemnda kom til at avviket ved ventilasjonskanalen utgjorde en mangel, mens lekkasjen fra vannledningen ikke ga grunnlag for krav, og kjøper fikk dermed bare delvis medhold. Saken viser at når det er gitt konkrete risikoopplysninger om alder og mulig fremtidig svikt i rørsystemer, kan dette gjøre senere lekkasjer påregnelige og dermed ikke en mangel. Samtidig kan andre, mindre omtalte avvik som ventilasjon likevel utgjøre selvstendige mangler. For kjøpere er lærdommen at hvert enkelt forhold vurderes separat, og at generelle risikoopplysninger ikke nødvendigvis dekker alle typer avvik i boligen.