Vannlekkasjer – TG 1 – mangelfull utførelse – følgeskader – avhl. §§ 3-2, 3-10 og 4-12. (FinKN 2026-833)

Saken gjaldt en enebolig fra 1970 solgt for 3,2 millioner kroner høsten 2024, beskrevet som jevnlig vedlikeholdt med normal standard. Balkonger, terrasser, rom under balkonger og hagestue var gitt TG 1, og selger hadde krysset av for at det ikke tidligere hadde lekket vann utenfra og inn. Etter overtakelsen oppdaget kjøper vannlekkasjer i boligen og krevde dekning under eierskifteforsikringen. Kjøper mente forholdene var upåregnelige fordi salgsdokumentene ikke ga noen holdepunkter for risiko for vannlekkasjer. Forsikringsselskapet avviste kravet og viste til bygningsdelenes alder samt opplysningene som var gitt om underetasjen, og mente forholdene derfor var påregnelige. Nemnda var uenig og kom til at forholdene utgjorde mangler etter avhendingsloven, og ga kjøper medhold. Utfallet henger sammen med at bygningsdeler med god tilstandsgrad, TG 1, normalt ikke gir kjøper grunn til å forvente lekkasjeproblemer, og at et klart nei i egenerklæringen om tidligere vanninntrenging skaper en berettiget forventning om at boligen er fri for slike problemer. Saken illustrerer at gode tilstandsgrader og tydelige svar i egenerklæringsskjemaet reduserer hva kjøper må tåle av senere skader, og at selgers og takstmannens beskrivelser av boligens stand har stor betydning for hvordan risikoen fordeles mellom partene ved en bolighandel.