Råteskader i takkonstruksjon/konstruksjonsfeil – reklamasjonsfristen – passivitet? – (tidl.) avhl. §§ 3-9 andre punktum, 4-12 og 4-19. (FinKN 2026-1136)

Saksforhold

En rekkehusleilighet (eierseksjon) fra 2012 ble solgt «som den er» for kr 4,65 mill. ved kjøpekontrakt datert 23.9.21. Boligen ble markedsført med normal standard. Takkonstruksjonen og ytterveggene ble ikke nærmere tilstandsvurdert. Etter overtakelsen oppdaget kjøper symptomer som «muggsopp og isdannelser», og det ble reklamert til foretaket i november 2022 og januar 2023. Boligen manglet inspeksjonsluke og kjøper var derfor bekymret for at det kunne være et underliggende problem i takkonstruksjonen som det ikke var mulig å besiktige. Kjøper meldte deretter saken inn til sameiet med et ønske om videre undersøkelser. Sameiet engasjerte Mycoteam, som befarte boligen og utarbeidet en rapport i juli 2024, hvor det bl.a. ble konkludert med at det ikke var «behov for byggetekniske inngrep i takkonstruksjonen per i dag». Sameiet avviste derfor saken på årsmøtet den 7.4.25. Etter dette valgte kjøper selv å åpne opp takkonstruksjonen med fagkyndig bistand, og det ble utarbeidet en skaderapport i slutten av november 2025. I denne rapporten fremgikk det at taket og ytterveggene var feilkonstruert, og at det hadde oppstått følgeskader. Kjøper kontaktet foretaket på nytt i starten av februar 2026 og fremsatte krav om prisavslag den 13.2.26 som følge av at det forelå en vesentlig mangel. Foretaket har bestridt mangelsansvar, og har anført at kjøpers krav var tapt som følge av sen reklamasjon og ulovfestede passivitetsregler, samt at utbedringskostnadene var for lave til å oppfylle vesentlighetskravet. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.