Ulovlig hekk – utmåling av prisavslag – verdiminus? – avhl. §§ 3-2 og 4-12. (FinKN 2026-1127)

Saken gjaldt en bolig fra 1954 solgt for 3 millioner kroner i 2022. Etter overtakelsen fikk kjøper pålegg fra kommunen om å beskjære en hekk av hensyn til trafikksikkerhet, fordi hekken var i strid med reguleringsplanen. Kjøper mente dette var upåregnelig og at selger burde ha opplyst om forholdet, samt at beskjæringen medførte økt innsyn og dermed et verdiminus på boligen. Selskapet bestred ansvar og anførte at forholdet oppsto etter overtakelse og derfor ikke var selgers risiko, i tillegg til at det var reklamert for sent. Nemnda kom likevel til at det forelå en mangel og ga kjøper medhold. Saken illustrerer at offentligrettslige begrensninger, som brudd på reguleringsplan, kan utgjøre en mangel ved eiendommen selv om konsekvensen først materialiserer seg etter overtakelsen, dersom forholdet forelå allerede ved salget. For forbrukere er lærdommen at man ikke nødvendigvis bærer risikoen alene for forhold som egentlig forelå på selgers hånd, selv om det er kjøper som opplever konsekvensen i etterkant. Saken viser også at verdiminus knyttet til endret bruk av eiendommen, som tap av innsynsskjerming, kan være et relevant moment ved vurderingen av mangel og prisavslag.