Avvik ved vannbåren varme – kontrollansvar for manglende vedlikehold – avhl. §§ 2-4, 3-2, 4-10, 4-12, 4-14 og 4-19. (FinKN 2025-1258)
- Selskap
- Gjensidige
- Beløp i tvisten
- 4 500 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 2-4, avhl. § 3-2, avhl. § 4-10, avhl. § 4-12, avhl. § 4-14, avhl. § 4-19
- Stikkord
- vannbåren varme · kontrollansvar · vedlikehold · tilstandsrapport · tg1
Hva saken handlet om
En enebolig fra 2010 ble solgt for 4,5 millioner kroner, og ble i tilstandsrapporten beskrevet som i god stand, med toppkarakteren TG 1 på blant annet vannbåren varme. Etter overtakelsen oppdaget kjøper avvik ved varmesystemet, herunder mindre lekkasjer og rørbrudd. Kjøper mente dette var upåregnelig gitt opplysningene i salgsdokumentene. Det oppsto uenighet om flere spørsmål, blant annet om det forelå en mangel, om tilstandsrapporten var utarbeidet før eller etter avtalen ble inngått, om selgers rett til å utbedre var krenket, og om vilkårene for kontrollansvar var oppfylt. Selskapet mente utbedringen var alminnelig vedlikehold og at kravet ikke var tilstrekkelig dokumentert. Nemnda kom til at det forelå en mangel og ga kjøper medhold. Saken viser at en høy tilstandsgrad på et teknisk anlegg skaper klare forventninger hos kjøper, og at etterfølgende funksjonssvikt kan utgjøre en mangel selv om selskapet argumenterer for at det dreier seg om ordinært vedlikehold. Kjøpere bør være oppmerksomme på at tekniske installasjoner som varmesystemer kan skjule feil som ikke fanges opp i en visuell tilstandsvurdering.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig fra 2010 ble solgt for kr 4,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 2.5.24. Partene inngikk avtale om å kjøpe boligen før megler ble kontaktet for å gjennomføre et oppgjørsoppdrag. I tilstandsrapporten fremkom det innledningsvis at boligen «Fremstår i god stand». Hoveddelen av boligens bygningsdeler var gitt TG 1 i rapporten, herunder punktet «Vannbåren varme». Etter overtakelsen oppdaget kjøper avvik ved systemet for vannbåren varme, bl.a. mindre lekkasjer og rørbrudd. Kjøper anførte at forholdet var upåregnelig sett hen til opplysningene gitt i salgsdokumentasjonen. Det oppsto tvist mellom partene både knyttet til mangelsspørsmålet, om tilstandsrapporten var utarbeidet før eller etter avtaleinngåelsen, hvorvidt selgers utbedringsrett var krenket, om vilkårene for kontrollansvar var til stede, osv. Foretaket anførte bl.a. at utbedring av avvikene fremsto som alminnelig vedlikehold og derfor ikke utgjorde en mangel, samt at kjøpers krav ikke var tilstrekkelig dokumentert. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.