Ny avhendingslov – 37 år gammel fritidsbolig – vann i krypkjeller (TG 1) – risikoopplysninger? – reklamasjonsfristen – avhl. §§ 3-2, 4-12 og 4-19. (FinKN 2024-897)

Saksforhold

En fritidsbolig fra 1985 ble solgt for kr 2,8 mill. ved kjøpekontrakt datert 14.6.22. Det ble opplyst ved salget om krypkjeller med god utlufting hvor det var målt "tørre og normale verdier", og det ble gitt TG 1. Terrengforhold og byggegrunn ble også gitt TG 1, mens grunnmur og fundamenter ble gitt "mørk" TG 2, med merknad om noe sprekkdannelse. Selger opplyste i egenerklæringen at det ved store nedbørsmengder kom vann under hytta, som dreneres ut med lensepumpe montert under hytta. En stund etter overtakelsen i juni 2022 oppdaget kjøper at krypkjelleren ble fylt med vann. Drenspumpa, som førte vannet ut på en nabotomt, var ikke tilstrekkelig til å løse problemet. Ifølge naboer, hadde selger slitt med samme problem i mange år. Kjøpers takstmann anbefalte etablering av drensgrøft til en kostnad på over kr 1 mill., og bemerket at krypkjeller burde ha blitt gitt TG 2 på grunn av lett synlige skader, samt selgers opplysning i egenerklæringen. Kjøper reklamerte til foretaket den 12.4.23, og anførte bl.a. at det var gitt mangelfulle opplysninger, og at forholdet var upåregnelig. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at selgers opplysningsplikt var overholdt, at forholdet ikke utgjorde et upåregnelig eller avtalemessig avvik, og at det uansett var reklamert for sent. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold.