Erstatningsoppgjør etter brann – offentlig påbud – tap av nytteareal – avtaleloven § 36. (FinKN 2024-735)

Saksforhold

Sikredes bolig ble totalskadet i en brann. N. ble engasjert til å utarbeide tegninger, som senere ble benyttet i rammesøknad. Foretaket innhentet tilbud på innflytningsklart hus fra NH., på totalt kr 9 450 000 inkl. mva. Det ble inntatt en opsjonspris for grunnarbeid i tilbudet, og et forbehold om at uforutsette ting som skjulte feil og mangler kunne faktureres med kr 750 inkl. mva. per time. Sikrede og foretaket inngikk avtale om erstatningsoppgjør, hvor tilbudet ble lagt til grunn. Sikrede besluttet å senke bygningen i terrenget for å kunne opprettholde fire etasjer og samtidig tilfredsstille byggetekniske krav til bl.a. takhøyde. Dette medførte kr 2 651 424 i merkostnader. Sikrede mente foretaket var ansvarlig for utgiftene og anførte at det var nødvendig å senke huset for å kunne bygge et hus som var i vesentlig samme stand. Tegningene utarbeidet av N. kunne ikke benyttes, da det ville medføre at sikrede mistet en hel etasje. Det var urimelig å gjøre avtalen bindende for sikrede når dette innebar at sikrede ville gå glipp av en hel etasje. Foretaket avviste ansvar og anførte at det var inngått en bindende avtale om erstatningsoppgjør. Forsikringen omfattet ikke tap av nytteareal, og foretaket var derfor ikke ansvarlig for de utgiftene sikrede pådro seg for å unngå tap av nytteareal. Tegningene fra N. som var av tilsvarende hus som det som brant, kunne vært benyttet hvis sikrede aksepterte tap av nytteareal. Nemndas flertall kom til at foretaket ikke var ansvarlig under påbudsdekningen, samt at det ikke var grunnlag for å sette avtalen til side.