Feil ved støttemur – rasfare – dødsbo – reklamasjonsfristen – foreldelse? – utmåling – avhl. §§ 3-9 andre punktum, 4-12 og 4-19 – fl. § 10. (FinKN 2024-156)

Saksforhold

En enebolig oppført i 1952 ble solgt "som den er" for kr 2 050 000, og overtatt av kjøper 19.12.18. Det fremgikk av salgsprospektet at boligen bar preg av manglende vedlikehold og at en totalrenovering måtte påregnes. I tilstandsrapporten ble boligen omtalt som et renoveringsprosjekt, og det ble gitt flere negative opplysninger om standarden. Det ble ikke gitt noen særskilte negative opplysninger om støttemuren, og denne var heller ikke nærmere vurdert i tilstandsrapporten. I egenerklæringsskjemaet var det krysset av "Nei" på spørsmål om kjennskap til sprekker i mur el.l., ufaglært arbeid, påbud/heftelser/krav vedrørende eiendommen, eller andre forhold, som f.eks. rasfare. Eier av boligen døde før kjøpers visning fant sted, og boligen ble solgt gjennom offentlig skifte. Kjøper reklamerte den 15.6.22 over feil ved støttemur, garasje, og at naboens vann- og kloakkrør gikk under garasjen. Støttemuren var i ferd med å rase ut, og måtte rives i sin helhet. Det viste seg i ettertid at kommunen hadde gitt tidligere eier et pålegg om utbedring av støttemuren i 1976 fordi den ikke var tilstrekkelig armert, uten at dette var blitt fulgt opp tilstrekkelig. Det var etter pålegget fra kommunen oppført en garasje tett opp mot støttemuren, som gjorde støttemuren enda mer ustabil. Foretaket bestred ansvar og viste bl.a. til at boligen var solgt som et renoveringsprosjekt, og anførte at det uansett var reklamert for sent og at kravet var foreldet. Nemnda kom til at det forelå en vesentlig mangel, og ga kjøper medhold.