Ny avhendingslov – arealavvik/rettsmangel – fellesarealer inntatt i arealberegningen – utmåling av prisavslag – fradrag for egenandel? – avhl. §§ 3-1 fjerde ledd, 3-3 andre ledd, 4-12 og 4-17. (FinKN 2024-1084)

Saksforhold

En eierseksjonsleilighet, opprinnelig oppført i 1892 og seksjonert i 2021 (snr. 2), ble solgt for kr 7,85 mill. og overtatt av kjøper den 15.1.23. Boligen ble markedsført med et areal på totalt 137/136 kvm (BRA/P-rom) fordelt på tre etasjer. I salgsprospektet sto det at underetasjen ikke var bruksendret/omsøkt og godkjent til varig opphold, at det ikke var mulig å undersøke eventuelle ulovligheter i 2. etasje og loftsetasjen siden det ikke forelå opprinnelige byggetegninger, samt at det måtte tas høyde for at loftsetasjen ikke var godkjent til varig opphold, slik som underetasjen. I forbindelse med kontraktsigneringen mottok kjøper plantegninger fra seksjoneringen i 2021. Kjøper reagerte da på at deler av det som skulle være seksjonens arealer, var seksjonert som fellesarealer. For det første var entréen og trapperommet mellom 2. etasje og loftsetasjen fellesarealer. For det andre var kjellerarealene feilseksjonert, slik at kjøpers seksjon disponerte over kjellerarealer som tilhørte naboens seksjon, mens naboen disponerte kjellerarealer som tilhørte kjøpers seksjon. Kjøper reklamerte overfor foretaket og anførte at det forelå et avvik i BRA/P-rom på 13 kvm (9,56 % av 136 kvm), samt at både selger og megler måtte ha kjent til at arealene ikke tilhørte kjøpers seksjon. Foretaket bestred ikke mangelsansvar, men anførte at arealavviket var uegentlig, og at forholdet hadde langt mindre verdimessig betydning enn hva kjøper ga uttrykk for. Når det gjaldt manglenes verdimessige betydning, viste partene til hver sin verdivurdering. Nemnda tilkjente kjøper et prisavslag på kr 350 000, og ga kjøper delvis medhold. Dissens ved spørsmålet om det skulle gjøres fradrag for kjøpers egenandel.