Takstansvar – mangelfulle opplysninger i tilstandsrapport? – setningsskader – krypkjeller. (FinKN 2020-415)

Saken gjaldt en tilstandsrapport utarbeidet i forbindelse med salg av en fritidseiendom fra 1995. Rapporten var basert på undersøkelsesnivå 1, som innebærer visuelle observasjoner uten fysiske inngrep. Takstmannen hadde notert tegn på tidligere bevegelser og setningsskader, samt sprekker som følge av dette, og opplyste at krypkjelleren ikke var besiktiget. Etter overtakelsen oppdaget kjøperen betydelig større skader ved grunnmuren enn det som fremgikk av rapporten. Kjøperen mente takstmannen hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved mangelfulle undersøkelser og opplysninger. Selskapet mente rapporten var i tråd med oppdragets mandat og at opplysningene som ble gitt var tilstrekkelige innenfor rammen av undersøkelsesnivået. Nemnda konkluderte med at takstmannen ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Saken viser at omfanget av en tilstandsrapport avhenger av hvilket undersøkelsesnivå som er avtalt, og at en takstmann normalt ikke kan klandres for forhold som ligger utenfor det avtalte undersøkelsesnivået. For kjøpere er lærdommen at det er viktig å forstå begrensningene i en tilstandsrapport, særlig når enkelte områder, som krypkjellere, ikke er besiktiget.