Fritidsbolig – flere forhold – opplyst om egeninnsats – avhl. § 3-9 andre punktum. (FinKN 2019-737)

Saken gjaldt en fritidsbolig fra 1978 i Kvam kommune, solgt som den er for 2,245 millioner kroner. Ved salget var det klart opplyst at boligen var oppgradert av ufaglærte, og at flere arbeider var utført ved egeninnsats. Etter overtakelsen oppdaget kjøper flere avvik ved konstruksjon og installasjoner, og utbedringskostnadene utgjorde til sammen om lag 11,4 prosent av kjøpesummen. Selskapet avviste ansvar og mente avvikene lå innenfor det kjøper måtte forvente gitt de klare opplysningene om egeninnsats og ufaglært arbeid. Nemnda var enig med selskapet i at avvikene, selv om de var reelle og kostbare å rette, ikke utgjorde en vesentlig mangel etter avhendingsloven, nettopp fordi risikoen for slike avvik var opplyst om på forhånd.

Saken viser at når selger tydelig informerer om at arbeid er utført av ufaglærte gjennom egeninnsats, senker dette forventningene kjøper med rette kan ha til kvaliteten på arbeidet, og gjør det vanskeligere å nå gjennom med krav om at senere oppdagede avvik utgjør en mangel. Terskelen for vesentlighet kan være høy selv ved utbedringskostnader på over ti prosent av kjøpesummen, dersom disse forholdene var forventelige ut fra informasjonen som ble gitt. For kjøpere av fritidsboliger med kjent egeninnsats er lærdommen å vurdere risikoen nøye og gjerne innhente fagkyndig vurdering før kjøp.