Uriktig opplysning om boligens godkjenning – utmåling etter første eller andre ledd? – egeninnsats ved varmepumpe – avhl. §§ 3-7, 3-8 og 4-12. (FinKN 2019-021)

Saken gjaldt en tomannsbolig som ble solgt som fullverdig tomannsbolig, men som kommunen kun hadde godkjent som enebolig med hybel. Selskapet erkjente at dette var en uriktig opplysning som ga kjøper rett til prisavslag, men partene var uenige om hvordan avslaget skulle beregnes. Kjøper mente prisavslaget måtte dekke de faktiske kostnadene ved å bygge om boligen til godkjent tomannsbolig, mens selskapet mente avslaget skulle svare til det tapet i markedsverdi den uriktige opplysningen hadde medført. Nemnda la til grunn at prisavslag etter avhendingsloven som utgangspunkt skal fastsettes til verdireduksjonen boligen har fått som følge av mangelen, ikke til kostnadene ved å utbedre det formelle forholdet. Siden meglervurderinger anslo verditapet til mellom 400 000 og 500 000 kroner, ble prisavslaget satt innenfor dette intervallet. Kravet om egeninnsats ved varmepumpe ble ikke tilkjent særskilt betydning for utfallet. Lærdommen for boligkjøpere er at prisavslag ved uriktige opplysninger normalt beregnes ut fra tap i markedsverdi, og ikke nødvendigvis ut fra hva det kostnadsmessig vil innebære å bringe boligen i overensstemmelse med det som var opplyst. Det er derfor viktig å innhente verdivurderinger tidlig i en tvist om prisavslag, og forstå at kostnadsbaserte krav ikke automatisk legges til grunn av nemnda.