Innlemmet vinterhage viste seg å være fellesareal, kjøper fikk medhold

En leilighet fra 1986 ble solgt «som den er» for 6 175 000 kroner i 2021. I salgsoppgaven var boligen oppgitt med et bruttoareal på 88 kvadratmeter, der en vinterhage var regnet med som en del av stuen. Selger opplyste at det var et avvik fra de opprinnelige byggetegningene ved at en «innglasset balkong» var innlemmet i stuen, men dette ble fremstilt som en mindre uklarhet snarere enn en vesentlig risiko.

Omtrent fire år etter overtakelsen, i forbindelse med en planlagt fasaderehabilitering, oppdaget kjøperen at vinterhagen opprinnelig hadde vært fellesareal i sameiet, og at den aldri var lovlig godkjent som en del av leiligheten. Totalt fem leiligheter i sameiet hadde innlemmet vinterhager på tilsvarende måte, og sameiet vurderte å kreve arealene tilbakeført til fellesareal.

Kjøperen reagerte på at sameiet kunne kreve tilbakeføring av arealet, noe som ikke ville vært mulig dersom rommet rettmessig hadde tilhørt boligen. Det ble også pekt på at rommet ikke lovlig kunne brukes til varig opphold. Selgerens forsikringsselskap, HDI Global Specialty, bestred at dette utgjorde en mangel, og viste blant annet til at det var opplyst at vinterhagen var innlemmet, samt at oppmålingen var gjort ut fra hvordan boligen fremsto ved befaring.

Finansklagenemndas flertall kom likevel til at det forelå en mangel, og ga kjøperen medhold. Flertallet mente at den generelle opplysningen om avvik fra byggetegningene ikke var tilstrekkelig til å fange opp den reelle og mer alvorlige risikoen kjøperen var utsatt for, nemlig at sameiet kunne kreve tilbakeføring og at rommet ikke lovlig kunne benyttes som oppholdsrom. Det var dissens i nemnda.

Saken illustrerer at generelle opplysninger om avvik fra tegninger ikke nødvendigvis er nok når det skjuler seg en mer alvorlig risiko bak, som eierskap til areal og lovlig bruk. Kjøpere bør undersøke hjemmelsforhold og godkjenninger nøye når areal fra fellesarealer i et sameie er innlemmet i boligen.

Les hele avgjørelsen fra Finansklagenemnda.