Råteskader – manglende kostnadsestimat – takstansvar – avhl. §§ 3-2, 3-7 og 4-12 – forskriften §§ 1-5 og 2-22. (FinKN 2026-839)

Saken gjaldt salg av en sommerhytte fra 1965 for 2,925 millioner kroner. I tilstandsrapporten var flere bygningsdeler, som krypkjeller, etasjeskiller og yttervegger, gitt tilstandsgrad 3. Takstmannen anslo kostnader for videre undersøkelser, men oppga ikke noe estimat for hva selve utbedringen av feilene ville koste. Etter overtakelsen oppdaget kjøper omfattende råteskader i krypkjeller, bjelkelag og yttervegger. Kjøper mente at selgers takstmann burde ha oppdaget forholdet og gitt et kostnadsestimat for utbedring, slik forskriften krever. Selskapet avslo kravet og pekte på at det allerede var gitt omfattende risikoopplysninger om fukt og skader i de aktuelle bygningsdelene. Nemnda kom likevel til at tilstandsrapporten var mangelfull fordi det manglet estimat for utbedringskostnader, og ga kjøper medhold. Saken illustrerer at det ikke er tilstrekkelig for en takstmann å anbefale videre undersøkelser når det allerede er klare tegn til alvorlig skade som råte. Forskriften stiller krav om at rapporten også skal gi et prisoverslag på utbedring der dette er mulig. For kjøpere er lærdommen at man bør være oppmerksom på om tilstandsrapporten faktisk inneholder kostnadsanslag der det er gitt høy tilstandsgrad, og at manglende kostnadsestimat kan være et selvstendig grunnlag for å nå frem med mangelskrav overfor eierskifteforsikringen.