Flere forhold – avvik ved tak og følgeskader – oppussingsobjekt – avhl. §§ 3-2, 4-12 og 4-14. (FinKN 2026-838)

Saken gjaldt salg av en kjedet enebolig fra 1988, solgt for 4,45 millioner kroner som et oppussingsobjekt. I tilstandsrapporten var flere bygningsdeler, blant annet vegger, himling, taktekking og loft, gitt tilstandsgrad 2. Etter overtakelsen oppdaget kjøper utettheter i tak og pipebeslag samt avvik ved garasjetaket, og krevde erstatning fra selgers eierskifteforsikring. Selskapet avslo kravet og viste til at boligen var solgt med tydelige opplysninger om stort oppussingsbehov, slik at forholdene måtte anses påregnelige for kjøper. Nemnda var uenig og kom til at forholdene likevel utgjorde mangler etter avhendingsloven, og ga kjøper medhold. Avgjørelsen viser at selv når en bolig markedsføres som oppussingsobjekt med generelle advarsler om tilstand, fritar ikke dette selger eller takstmann fra å gi presise nok opplysninger om konkrete feil som avdekkes eller burde vært avdekket ved befaring. Generelle formuleringer om oppussingsbehov er ikke alltid nok til å gjøre spesifikke skjulte feil påregnelige. For boligkjøpere er lærdommen at man bør lese tilstandsrapporten nøye og vurdere om generelle advarsler faktisk dekker de konkrete avvikene som senere oppdages, og at man har mulighet til å klage til nemnda dersom selskapet avslår krav som gjelder forhold utover det som klart fremgikk av salgsdokumentene.