Feil ved takoverbygg – stående vann mot grunnmur – lekkasje ved vindu – avhl. § 3-2.

Saksforhold

En enebolig fra 1964 ble solgt for kr 5,95 mill. ved kjøpekontrakt datert 24.6.24. Ved salget ble boligen markedsført som en herlig arkitekttegnet enebolig som hadde vært gjenstand for flere oppgraderinger i selgers eiertid. I tilstandsrapporten fremgikk det at grunnmur og fundamenter var vurdert til TG 2, og det ble opplyst om at det ikke var synlige skader og skjevheter med risiko utettheter. Dreneringen hadde passert forventet levetid, diffusjonstetting manglet og fuktvandring langs grunnmur måtte anses normalt utfra alder. Terrengforhold ble vurdert til TG 1, det fremgikk at baksiden av eiendommen vendte mot skrående terreng, og at fall fra grunnmur var «tilstrekkelig». I egenerklæringen hadde selger opplyst om tidligere utettheter i taket i 2020 og 2024, og forholdet ble opplyst å være utbedret av faglærte. Yttertak og taktekking ble vurdert til TG 2, og det ble opplyst at takkonstruksjonen var uten synlige tegn til svikt, og virket «ok». Også yttervegger og vinduer ble vurdert til TG 2, og det ble opplyst at vinduene hovedsakelig var skiftet ut av fagkyndige i 2008 og 2015, og at det var lav klaring mellom utvendig listverk og beslag under vindu med risiko for fuktoppsug. Det ble også opplyst stedvis kort avstand fra underkant av kledning til terreng med risiko for forkortet levetid på ytterkledning, og stedvis redusert lufting. Etter overtakelse avdekket kjøper en pågående lekkasje ved veggen i stuen, fukt i treverket inntil pipen, og større vannansamlinger langs grunnmur og kledning på baksiden av huset. Kjøper anførte at forholdene var upåregnelige, og at takstmannen skulle ha avdekket disse ved sin befaring, samt kommunisert risikoen på en tydeligere måte. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at flere av bygningsdelene ble vurdert til TG 2, og at det ble gitt flere konkrete risikoopplysninger ved salget. Nemnda kom til at det forelå mangelsansvar, og ga kjøper medhold.