Rotteskader – reklamasjonsfristens utgangspunkt – avhl. §§ 3-2, 4-12 og 4-19. (FinKN 2026-823)
- Selskap
- Anticimex Forsikring
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 4-12, avhl. § 4-19
- Stikkord
- skadedyr · reklamasjonsfrist · egenerklæring · rotter · upåregnelig
Hva saken handlet om
En enebolig fra 1958 ble solgt for 6,1 millioner kroner. I tilstandsrapporten var rom under terreng gitt TG 2, med anbefaling om ytterligere undersøkelser knyttet til musesperre. I egenerklæringen hadde selger opplyst om noe muselort i kjelleren tidligere, men at det var satt opp feller, tettet hull, og at det ikke var observert plager de siste to årene. Etter overtakelsen oppdaget kjøper rotter i uteboden over en periode på flere måneder, og ved åpning av konstruksjonen ble det avdekket skader i kjelleretasjen. Kjøper reklamerte kort tid etter at skadene ble oppdaget. Forsikringsselskapet mente reklamasjonen kom for sent, men nemndas flertall kom til at reklamasjonsfristen først begynte å løpe da kjøper faktisk fikk kunnskap om skadeomfanget, ikke da man oppdaget skadedyr i uteboden. Kjøper fikk medhold, men det var dissens i nemnda. Saken belyser at reklamasjonsfristens utgangspunkt kan være et sentralt tvistepunkt, og at det ikke nødvendigvis er tilstrekkelig at man har observert tegn til skadedyr for at fristen skal begynne å løpe, dersom det faktiske skadeomfanget ikke er klarlagt før senere.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig fra 1958 ble solgt for kr 6,1 mill. ved kjøpekontrakt datert 2.10.23. Boligen ble markedsført som en «innholdsrik enebolig med stor og vakker tomt». I tilstandsrapporten var rom under terreng gitt TG 2, og det var anbefalt ytterligere undersøkelser. Det var ukjent om det var musesperre bak kledning, og ytterligere undersøkelser ble anbefalt. I selgers egenerklæring var det opplyst om at det var «observert noe muselort i kjeller vinterstid», men at det ble «satt opp feller og tettet hull» og at det «ikke (er) observert noe siste 2 år». Etter overtakelse oppdaget kjøper rotter i boligens utebod i perioden oktober 2024 til mars 2025. I mars 2025 åpnet kjøper konstruksjonen, og avdekket skader i kjelleretasjen. Kjøper reklamerte til foretaket den 30.3.25, og anførte at forholdet var upåregnelig. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte i hovedsak at kjøper hadde reklamert for sent. Nemndas flertall ga kjøper medhold. Dissens.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.