Økte felleskostnader – vedlikehold i sameiet – selgers opplysningsplikt – avhl. §§ 3-2 og 3-7. (FinKN 2026-60)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 6 450 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-7
- Stikkord
- felleskostnader · opplysningsplikt · vedlikehold · sameie · dissens
Hva saken handlet om
Saken gjaldt salg av en eldre bygårdsleilighet der kjøper i etterkant fikk vite om omfattende og kostbare vedlikeholdsarbeider i sameiet, blant annet knyttet til taket. Selger hadde i egenerklæringen opplyst at det forelå en vedlikeholdsplan og at dette kunne føre til en liten økning i felleskostnadene. Etter overtakelsen viste det seg at økningen kunne bli langt større enn antatt, og kjøper mente dette var upåregnelig og at selger hadde underkommunisert situasjonen. Foretaket avviste kravet og pekte på at det faktisk var gitt opplysninger om mulige økninger i felleskostnadene, samt at bygningens høye alder i seg selv tilsier at vedlikeholdsbehov må påregnes. Nemndas flertall var enig med foretaket og fant ikke at det forelå en mangel ved boligen, selv om det var dissens i nemnda. Saken illustrerer at kjøpere av eldre boliger i sameier må være forberedt på at felleskostnader kan øke som følge av nødvendig vedlikehold, særlig når det er gitt generelle opplysninger om planlagt arbeid. Det er ikke automatisk en mangel at den faktiske kostnaden blir høyere enn det kjøper trodde, dersom risikoen for økning var kommunisert på forhånd og bygningens alder tilsier vedlikeholdsbehov.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet fra 1900 ble solgt for kr 6,45 mill. ved kjøpekontrakt datert 2.12.24. Boligen ble markedsført som en «Praktfull 3-roms bygårdsleilighet». Andel fellesgjeld var opplyst å være kr 29 034 og felleskostnader var kr 3 575 pr. måned. Det fremkom videre at sameiet hadde vedtatt et kontantinnskudd på totalt kr 90 000 i forbindelse med takarbeider, og at sameiets styre vurderte økning av felleskostnader i 2025. Selger opplyste i egenerklæringsskjemaet at sameiet hadde utarbeidet en vedlikeholdsplan, og at det var mulig at dette førte til «en liten økning av husleie». Etter overtakelsen oppdaget kjøper at det ville bli iverksatt omfattende og kostnadskrevende vedlikeholdsarbeider for bygget. Kjøper anførte at forholdet var upåregnelig, ettersom det kun ble forespeilet mindre økninger av felleskostnadene. I tillegg anførte kjøper at selger hadde underkommunisert forholdet før salget, og dermed brutt sin opplysningsplikt. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at det var opplyst om økninger av felleskostnadene ved salget og at bygningens alder uansett gjorde vedlikeholdsarbeid påregnelig. Nemndas flertall kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold. Dissens.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.