Profesjonsansvar – eiendomsmegler – økonomisk tap for selger?

Saksforhold

Klager (selger) engasjerte eiendomsmegler (sikrede) til å gjennomføre salg av en eiendom bestående av næringslokaler og to leiligheter. Etter overtakelse oppdaget kjøper at loftsleiligheten hadde lovlighetsmangler, idet denne var registrert som næring. Kjøper tok ut forliksklage og senere stevning og krevde kompensert sitt økonomiske tap med ca. kr 2,5 millioner. Tapet bestod av to poster der det ene var en kostnadskalkyle for å bringe loftsleiligheten i lovlig stand. Takstmann hadde estimert dette til kr 2 102 066. I tillegg var det påløpt kostnader på kr 427 085 til juridisk bistand, konsulent bistand, kommunale gebyrer, takstmann, brannteknisk bistand og fagarbeider. Foretaket ble underveis varslet om regresskrav fra klager, men bestred ansvar idet foretaket mente det ikke forelå noe økonomisk tap på selgers hånd, ettersom kravet fra kjøper representerte et prisavslagskrav som korrigerte for uriktig kjøpesum. Ved sluttinnlegget var kjøpers påstand justert til et krav på kr 1,5 millioner i prisavslag, kr 463 525 i erstatning for påløpte kostnader, samt for avsavnstap beregnet etter rettens skjønn. Klager inngikk rettsforlik med kjøper under hovedforhandlingen om betaling av kr 1,5 millioner som fullt og endelig oppgjør. Klager og kjøper bar sine egne saksomkostninger. Klager fremmet krav om erstatning for kr 1,5 millioner i tillegg til egne advokatkostnader. Foretaket dekket advokatkostnadene, men erkjente ikke ansvar for forliksbeløpet. Klager opprettholdt kravet og anførte prinsipalt at prisavslaget måtte dekkes som et tap på selgers hånd, subsidiært at den rundsum som forliksbeløpet representerte uansett bestod av selgers erstatningskrav (kostnader og avsavnstap) som måtte dekkes forholdsmessig med 38 %. Nemnda kom til at det ikke forelå et økonomisk tap som forutsetning for et erstatningsansvar.