Borettslagets fellesgjeld – reklamasjon fremsatt etter dom fra tingretten – meglers rolle – avhl. § 4-19 første og tredje ledd.

Saksforhold

En andelsleilighet fra 1966 ble solgt for kr 2,33 mill. ved kjøpekontrakt av 13.9.22. I salgsoppgaven opplyste megler bl.a. at «andel fellesgjeld» var kr 298 701 og at felleskostnadene var kr 3 804 som inkluderte: «betjening av andel fellesgjeld, offentlige avgifter, bygningsforsikring og diverse vedlikehold/drift ihht. regnskap. Borettslaget står fritt frem til å fremforhandle andre avtaler vedrørende drift av borettslaget til enhver tid». Borettslagets samlede fellesgjeld ble opplyst til «kr 114 999 999,- pr 2022-06-23» med lån i navngitt bank på gitte betingelser. Det ble videre opplyst om et negativt årsresultat i 2020 på kr 4 578 309 pga. omfattende rehabilitering vedtatt i 2016, og at det i 2018 ble «vedtatt å bygge 4 nye blokker med ca. 175 leiligheter, og en parkeringskjeller der hver andelseier får 1 garasje og 1 bod». Megler skrev ellers at «låneopptak i forbindelse med dette gjøres av utbyggingsselskapet. Borettslaget får inntekter for de nye blokkene, som vil nedbetale hele eller deler av fellesgjelda». I egenerklæringen svarte selger «nei» på spørsmål om kjennskap til om borettslaget sto i en tvist eller om felleskostnader/fellesgjeld skulle øke. Kjøper videresolgte boligen til ny eier i juli 2023, som reklamerte til kjøper den 26.1.24 over misvisende/uriktige opplysninger om felleskostnader og -gjeld. Tvisten mellom kjøper og ny eier endte i tingretten, hvor kjøper ble dømt til å betale kr 690 000 i prisavslag ved dom av 25.2.25. Etter dommen, den 15.3.25, reklamerte kjøper over de samme forholdene mot foretaket. Kjøper anførte særlig at det ble gitt uriktige/mangelfulle opplysninger om borettslagets økonomiske situasjon, og anførte at reklamasjonsfristen ikke kunne påberopes på grunn av grov uaktsomhet, jf. avhl. § 4-19 tredje ledd. Kjøper viste bl.a. til at det var tinglyst pant på hhv. 300 og 600 MNOK i grunnboken, og at megleren ikke opplyste om dette ved salget. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at selger hadde gitt fullstendige opplysninger ved sitt salg, og at den økonomiske sitasjonen hadde forverret seg etter risikoens overgang. I alle tilfeller var det reklamert for sent, da kjøper var kjent med kravet fra ny eier lenge før det ble reklamert til foretaket. Nemnda kom at reklamasjonsfristen var oversittet, og ga foretaket medhold.