113 år gammel bolig – avvik ved taktekking og drenering – TG 2 og TG 3 – manglende hulltaking – takstansvar? – feil tilstandsgrad? – uriktig/misvisende kostnadsestimat? – avhl. §§ 3-2, 3-7 og 3-8 – forskriften §§ 2-15, 2-16, 2-22 og 2-23.

Saksforhold

En bolig oppført i 1910 ble solgt for kr 12,9 mill. ved kjøpekontrakt datert 19.6.23. I salgsdokumentene ble det opplyst at boligen «kan fint bebos», men at den hadde et «omfattende moderniseringsbehov». Taktekking var fra byggeår og ble gitt TG 3, med et kostnadsestimat på kr 50 000 – 100 000. Takkonstruksjon/loft, rom under terreng, drenering og terrengforhold ble gitt mørk TG 2. Det ble bl.a. opplyst om fuktmerker innvendig på loft, som var vanlig for eldre bygninger, og at det var indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Videre ble det opplyst at det ikke var tegn til utvendig fuktsikring og at det måtte gjennomføres ytterligere undersøkelser, samt at det burde foretas lokal utbedring for å lede overvann bort fra bygningen. Hulltaking var ikke utført, ettersom det allerede var påvist symptomer på fukt. I selgers egenerklæring ble det bl.a. opplyst at det var fukt i kjellervegg mot gaten vinterstid, og at det ifølge takstmannen var fukt i kjellervegg og på tak. Kjøper reklamerte kort tid etter overtakelsen bl.a. over vannlekkasje og råteskader i tak, fukt/råte i kjeller, samt dårlig drenering. Kjøper anførte at det ikke var påregnelig med akutt svikt og et umiddelbart utbedringsbehov av både dreneringen og taket, og at selgers takstmann ga mangelfulle/uriktige opplysninger. Kjøper viste til at kostnadsestimatet for taket var misvisende, og at tilstandsrapporten ikke var i tråd med forskrift til avhendingslova. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte bl.a. at det ikke var upåregnelig at det måtte etableres fuktsikring av kjelleren, og at kjøper ikke hadde en berettiget forventning om at de estimerte kostnadene gjaldt full omlegging av hele taket. Nemndas flertall kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold. Dissens.