113 år gammel bolig – avvik ved taktekking og drenering – TG 2 og TG 3 – manglende hulltaking – takstansvar? – feil tilstandsgrad? – uriktig/misvisende kostnadsestimat? – avhl. §§ 3-2, 3-7 og 3-8 – forskriften §§ 2-15, 2-16, 2-22 og 2-23. (FinKN 2026-157)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 12 900 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-7, avhl. § 3-8
- Stikkord
- tak · drenering · tilstandsgrad · kostnadsestimat · hulltaking · skjult feil
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en 113 år gammel bolig solgt for kr 12,9 mill. Taktekking var gitt tilstandsgrad 3 med kostnadsestimat 50 000–100 000 kroner, og flere punkter som drenering og rom under terreng var gitt mørk TG 2. Det var opplyst om fuktmerker på loft og indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellermur, uten at det var utført hulltaking fordi symptomer allerede var påvist. Etter overtakelsen oppdaget kjøper vannlekkasje og råteskader i tak samt fukt og dårlig drenering i kjeller. Kjøper mente opplysningene var mangelfulle og at kostnadsestimatet for taket var misvisende. Foretaket avviste kravet og mente forholdene ikke var upåregnelige gitt boligens alder og de opplysningene som var gitt. Nemndas flertall fant at det ikke forelå mangel, men det var dissens i saken. Saken illustrerer at kjøpere av eldre boliger må være forberedt på at generelle risikoopplysninger om fukt og slitasje kan redusere mulighetene for å nå frem med krav senere, selv om konkrete undersøkelser som hulltaking ikke er utført. Kostnadsestimater i tilstandsrapporter må også leses i sammenheng med hva de faktisk er ment å dekke.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En bolig oppført i 1910 ble solgt for kr 12,9 mill. ved kjøpekontrakt datert 19.6.23. I salgsdokumentene ble det opplyst at boligen «kan fint bebos», men at den hadde et «omfattende moderniseringsbehov». Taktekking var fra byggeår og ble gitt TG 3, med et kostnadsestimat på kr 50 000 – 100 000. Takkonstruksjon/loft, rom under terreng, drenering og terrengforhold ble gitt mørk TG 2. Det ble bl.a. opplyst om fuktmerker innvendig på loft, som var vanlig for eldre bygninger, og at det var indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Videre ble det opplyst at det ikke var tegn til utvendig fuktsikring og at det måtte gjennomføres ytterligere undersøkelser, samt at det burde foretas lokal utbedring for å lede overvann bort fra bygningen. Hulltaking var ikke utført, ettersom det allerede var påvist symptomer på fukt. I selgers egenerklæring ble det bl.a. opplyst at det var fukt i kjellervegg mot gaten vinterstid, og at det ifølge takstmannen var fukt i kjellervegg og på tak. Kjøper reklamerte kort tid etter overtakelsen bl.a. over vannlekkasje og råteskader i tak, fukt/råte i kjeller, samt dårlig drenering. Kjøper anførte at det ikke var påregnelig med akutt svikt og et umiddelbart utbedringsbehov av både dreneringen og taket, og at selgers takstmann ga mangelfulle/uriktige opplysninger. Kjøper viste til at kostnadsestimatet for taket var misvisende, og at tilstandsrapporten ikke var i tråd med forskrift til avhendingslova. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte bl.a. at det ikke var upåregnelig at det måtte etableres fuktsikring av kjelleren, og at kjøper ikke hadde en berettiget forventning om at de estimerte kostnadene gjaldt full omlegging av hele taket. Nemndas flertall kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold. Dissens.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.