Arealavvik – oppussingsarbeider i kjøpers eiertid – bevisbyrde – avhl. §§ 3-3, 3-7 og 3-8. (FinKN 2026-1061)

Saken gjaldt en leilighet fra 1915 som ble solgt for 8,1 millioner kroner. I salgsprospekt og tilstandsrapport var bruksarealet oppgitt til 85 kvadratmeter. Da kjøperen senere skulle selge boligen videre, ble arealet målt til 83 kvadratmeter i en ny tilstandsrapport. Kjøperen mente differansen utgjorde en mangel ved boligen og krevde erstatning. Forsikringsforetaket avslo kravet og pekte på at kjøperen selv hadde utført oppussingsarbeider i sin eiertid, og at det ikke kunne utelukkes at disse arbeidene hadde påvirket det målte arealet. Nemndas flertall la vekt på at det var kjøperen som måtte sannsynliggjøre at arealavviket forelå allerede ved overtakelsen, og at denne bevisbyrden ikke var oppfylt når det var utført arbeider i mellomtiden som kunne ha hatt betydning for målingen. Flertallet ga derfor foretaket medhold, mens et mindretall dissenterte. Saken illustrerer at det ikke er nok å vise til at et senere målt areal avviker fra det som er opplyst ved salget. Når kjøper har foretatt endringer på boligen etter overtakelse, kan dette svekke muligheten til å bevise at avviket skyldtes forhold ved selve boligen på salgstidspunktet. For forbrukere er lærdommen at dokumentasjon av boligens tilstand bør skje tidligst mulig, og helst før eventuelle ombygninger, dersom man senere ønsker å gjøre gjeldende krav knyttet til areal.