Økte felleskostnader – fullmektigsalg – selgers opplysningsplikt – avhl. §§ 2-4, 3-1, 3-2, 3-7 og 3-8. (FinKN 2026-103)
- Selskap
- Co-assuranse SCOR og NEWLINE
- Beløp i tvisten
- 5 900 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 2-4, avhl. § 3-1, avhl. § 3-2, avhl. § 3-7, avhl. § 3-8
- Stikkord
- felleskostnader · opplysningsplikt · mangel · risikoovergang · sameie
Hva saken handlet om
Saken gjaldt salg av en leilighet der felleskostnadene kort tid etter overtakelsen økte betydelig, og sameiet vedtok en større kapitalinnkalling fordelt på seksjonseierne. Kjøperen mente dette var upåregnelig ut fra opplysningene i salgsprospektet, og at selger eller megler måtte ha kjent til den kommende økningen før salget uten å opplyse om det. Salgsdokumentene inneholdt imidlertid en generell opplysning om at felleskostnader og fellesgjeld kunne endre seg som følge av beslutninger i sameiets styrende organer. Selskapet avslo kravet, og viste til at beslutningen om økning kom etter risikoens overgang til kjøper, og at det ikke var dokumentert at selger eller megler kjente til økningen på salgstidspunktet. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel ved boligen. Saken illustrerer at kjøpere av eierseksjoner må være forberedt på at felleskostnader kan endre seg over tid som følge av sameiets egne beslutninger, og at slike endringer normalt ikke gir grunnlag for mangelskrav med mindre selger eller megler faktisk kjente til forholdet før salget.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet fra 1985 ble solgt for kr 5,9 mill. ved kjøpekontrakt datert 29.10.24. I salgsprospektet var felleskostnader oppgitt å være på kr 3 497 pr. måned. Det var videre opplyst om visse planlagte oppgraderinger i sameiet, herunder utbygging av el-billadere. I tillegg fremkom det «Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling». To uker etter overtakelsen ble kjøper informert om at felleskostnadene ville øke med 20 %, og at styret ville foreta en kapitalinnkalling på kr 3 mill. fordelt på seksjonseiere ut fra sameiebrøken. Kjøper reklamerte over økningen av felleskostnadene, og anførte at forholdet var upåregnelig ut ifra opplysningene i salgsdokumentene. I tillegg måtte både selger og megler ha vært kjent med økningen før salget, og dermed misligholdt sin opplysningsplikt. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at økningen skjedde etter risikoens overgang og at det ikke var dokumentert at selger eller megler var kjent med økningen på salgstidspunktet. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.