Taklekkasje – reklamasjonsfristen – (tidl.) avhl. § 4-19 første og tredje ledd. (FinKN 2025-619)
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 4 500 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 4-19
- Stikkord
- reklamasjonsfrist · taklekkasje · tilstandsrapport · reklamasjon for sent
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en enebolig fra 1983 som ble solgt som den er for 4,5 millioner kroner. Både takkonstruksjon og taktekking hadde fått god tilstand i rapporten, og det var opplyst at taket var fornyet med faglært arbeid. En tid etter overtakelsen oppdaget kjøper lekkasje fra taket. Kjøper kontaktet selger og egen forsikring, men det gikk lang tid før en tømrer undersøkte forholdet i november 2024. Kjøper reklamerte først til forsikringsselskapet i januar 2025. Selskapet mente reklamasjonen kom for sent, og nemnda var enig i dette. Etter avhendingsloven må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Nemnda fant at kjøper hadde ventet for lenge med å undersøke forholdet nærmere og deretter reklamere, og ga derfor selskapet medhold. Saken illustrerer hvor viktig det er at kjøpere reagerer raskt når de mistenker en byggfeil. Selv om man i første omgang tar kontakt med selger eller egen forsikring, må man ikke vente for lenge med å få saken utredet og formelt reklamert overfor eierskifteforsikringsselskapet. Fristen løper fra man oppdager eller burde ha oppdaget forholdet, ikke fra når man har fått en fullstendig teknisk rapport.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig fra 1983 ble solgt «som den er» for kr 4,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 5.7.21. I salgsprospektet var det opplyst at undertak og taktekking var fornyet i 2014 og 2021. I selgers egenerklæring var det opplyst at arbeidet var utført av faglærte. Videre i tilstandsrapporten var både taktekking og takkonstruksjon gitt TG 1. Kjøper har forklart at de «en tid» etter overtakelsen oppdaget lekkasje fra taket. Kjøper kontaktet selger, som oppga at det ikke hadde skjedd i deres eiertid, og kjøper kontaktet derfor sin egen forsikring. Kjøper kontaktet deretter en tømrer, som i november 2024 undersøkte boligen. Kjøper reklamerte til foretaket 8.1.25, og anførte bl.a. at selger måtte ha vært kjent med forholdet ved salget, og at det var gitt uriktige opplysninger. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at kjøper ikke hadde reklamert innen rimelig tid. Nemnda kom til at det var reklamert for sent, og ga foretaket medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.