Manglende rømningsvei fra soverom – avvik fra godkjente byggetegninger – avhl. §§ 3-2 og 4-12. (FinKN 2025-400)

Saksforhold

En enebolig oppført i 2017 ble solgt for kr 6,82 mill. ved kjøpekontrakt datert 26.9.22. Ved salget ble det opplyst at boligen var endret fra opprinnelige godkjente tegninger, og at det manglet byggetillatelse for dette. I tilstandsrapporten skrev takstmannen bl.a.: "Det uinnredede rommet i 2. etasjen er godkjent som soverom. Det uinnredede rommet over garasjen er ikke tegnet inn på opprinnelige tegninger og er i dag tatt i bruk som oppbevaringsrom". Takstmannen krysset "nei" på spørsmål om det forelå avvik fra krav til rømningsveier. Selger opplyste i egenerklæringen at arealet over garasjen ikke var tegnet inn på tegninger, og at arealet kun var brukt til oppbevaring. Selger krysset likevel av "nei" på spørsmål om kjennskap til manglende ferdigattest/brukstillatelse. I forbindelse med overtakelsen påpekte kjøper at to av soverommene manglet tilstrekkelig rømningsvei fra takvinduer. Kjøper innhentet deretter en generell uttalelse fra kommunen når det gjaldt tekniske krav etter TEK 10, og fikk etter dette tillatelse til fasadeendring og bruksendring, hvor det ifølge kjøper bl.a. fremgikk at to nye vinduer måtte settes inn for å tilfredsstille krav til rømningsvei. Foretaket anførte at kjøpers krav var udokumentert, herunder var det uklart for foretaket om de aktuelle soverommene med takvinduer ikke oppfylte gjeldende krav til rømningsvei etter TEK 10, og i tilfelle hvilke tiltak som måtte iverksattes for å oppfylle kravene. Foretaket anførte også at det ble gitt risikoopplysninger om avvik fra godkjente byggetegninger. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold.