Flere forhold – manglende etterisolering – el-anlegg – reklamasjonsfristen – avhl. § 3-2, 3-8, 4-12, 4-14 og 4-19. (FinKN 2025-315)
- Selskap
- HDI Global Specialty
- Beløp i tvisten
- 13 700 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-2, avhl. § 3-8, avhl. § 4-12, avhl. § 4-14, avhl. § 4-19
- Stikkord
- etterisolering · elektrisk anlegg · reklamasjonsfrist · tilstandsrapport · fukt
Hva saken handlet om
En enebolig fra 1947 ble solgt for 13,7 millioner kroner. Ved salget ble det opplyst at deler av boligen var etterisolert og at el-anlegget hadde vært oppgradert, samt at en terrasse tidligere hadde hatt en lekkasje som var utbedret. Etter overtakelsen oppdaget kjøper kald trekk og hull i ytterkledningen, en lekkasje fra terrassen, manglende etterisolering av veggene og avvik ved el-anlegget. Foretaket avslo deler av kravet fordi det mente reklamasjonen kom for sent for enkelte forhold, og at boligen faktisk var isolert som opplyst, samt at avvik ved el-anlegget var påregnelig siden det manglet samsvarserklæring. Nemnda kom til at manglende etterisolering og feil ved el-anlegget utgjorde mangler etter avhendingsloven, og ga kjøper delvis medhold, mens de øvrige kravene ikke førte frem grunnet for sen reklamasjon. Saken illustrerer viktigheten av å reklamere raskt etter at avvik oppdages, og viser at opplysninger i salgsdokumentene må stemme med faktiske forhold for at kjøper skal være bundet av dem.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig oppført i 1947 ble solgt for kr 13,7 mill. i mai 2022. Ved salget ble det opplyst at de fleste vinduene ble skiftet ut i 2015-16 og at yttervegger i laftekonstruksjon ble "kledd utvendig". Vinduer og dører fikk i hovedsak TG 1. Videre ble det opplyst at deler av boligen ble etterisolert med "5 cm innvendig 1. etasje" i 2015. Boligens veggkonstruksjon og innvendige overflater ble imidlertid vurdert til mørk TG 2. Det ble ellers gitt opplysninger om at boligen hadde en "frokostterrasse" med nytt dekke og membran fra 2015. Selger opplyste at denne terrassen tidligere hadde hatt en lekkasje, men at dette var utbedret av faglærte. Takstmann vurderte "frokostterrassen" til mørk TG 2 pga. manglende takrenne og nedløpsrør. Utover dette ble bl.a. boligens el-anlegg vurdert til TG 1 med senere oppgraderinger. Relativt kort tid etter overtakelsen avdekket kjøper kald trekk inne i boligen og at ytterkledningen hadde flere hull. Kjøper ble også på dette tidspunktet klar over en lekkasje fra "frokostterrassen". Senere oppdaget kjøper at veggene ikke var etterisolert og at det var avvik ved el-anlegget. Kjøper anførte at forholdene var upåregnelige, og at det var gitt uriktige opplysninger. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til det var reklamert for sent når det gjaldt avvik/trekk ved vinduer/dører og lekkasjen fra "frokostterrassen". Når det gjaldt manglende etterisolering og el-anlegget, mente foretaket at boligen faktisk var isolert slik det ble opplyst om, og at avvikene ved el-anlegget var påregnelige, da det ble opplyst om at det manglet samsvarserklæring. Nemnda kom til at feil ved el-anlegg og manglende etterisolering utgjorde mangler, og ga kjøper delvis medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.