Eldre støttemur – fukt- og råteskadet garasje – takstansvar? – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7 og 4-12.

Saksforhold

En enebolig oppført i 1913 ble solgt for 5 mill. ved kjøpekontrakt datert 18.11.22. Ved salget var det opplyst at garasjen på eiendommen, som var innredet med bad og soverom, var oppført i 2007. I tilstandsrapporten fremgikk det at garasjebygget hadde normal standard ut fra alder/konstruksjon, og at den var jevnlig vedlikeholdt. I egenerklæringen fremgikk det at toalettet i garasjen ble installert i 2012, og at alt arbeid var utført av rørlegger. Soverommet hadde blitt bygget samtidig som garasjen. Videre fremgikk det det av tilstandsrapporten at både terrengforhold og andre utvendige forhold var vurdert til TG 1. Det ble ikke gitt opplysninger om støttemur på eiendommen. Etter overtakelsen avdekket kjøper betydelige sprekker og skader på en støttemur på tomten, som holdt opp eiendommens oppbyggede hage. Kjøpers takstmann mente at muren var i ferd med å rase ut, og at det snarest mulig måtte settes i gang sikringstiltak, ettersom det kunne være fare for liv og helse hvis muren raste ned på veien nedenfor. Videre ble det avdekket fukt- og råteskader i garasjens kjeller. Kjøper anførte at forholdene var upåregnelige, og at det var gitt mangelfulle opplysninger i saken, særlig fra selgers takstmann. Det ble også vist til at støttemuren ikke var omtalt i det hele tatt i salgsdokumentasjonen, slik at tilstanden utgjorde et upåregnelig avvik. Foretaket erkjente at avvik ved garasjen utgjorde en mangel, men anførte at det skulle gjøres et fradrag på 25 % ved utmåling av prisavslaget. Foretaket har bestridt at støttemurens tilstand utgjorde mangel, og har vist til eiendommens alder og at støttemuren var utenfor takstmannens mandat. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold.