Feil og mangler ved fellesareal og boenhet – utbygger konkurs – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 4-12 og 4-14. (FinKN 2025-166)

En leilighet i et relativt nytt sameie ble solgt for 4,3 millioner kroner, med tillegg for andel fellesgjeld, og var i salgsprospektet beskrevet som lys og moderne med meget god standard. Etter overtakelsen viste det seg at det var omfattende feil både i selve leiligheten og i sameiets fellesarealer. Utbygger av boligene gikk konkurs, og sameiet måtte ta opp store lån for å utbedre feilene. Foretaket som hadde tegnet eierskifteforsikring for selger erkjente at det forelå en mangel, slik at selve ansvarsgrunnlaget ikke var omtvistet. Uenigheten dreide seg i stedet om hvor stort prisavslaget skulle være, altså utmålingen etter avhendingsloven. Kjøperen mente det var upåregnelig at både sameiet og kjøperen selv skulle bli belastet med så store kostnader kort tid etter overtakelsen. Nemnda ga kjøper medhold i kravet om prisavslag. Saken viser at selv om utbygger har gått konkurs og dermed ikke kan stilles til ansvar direkte, kan mangler ved fellesarealer likevel få betydning for prisavslag mot selger og dennes eierskifteforsikring. Den illustrerer også at tvister etter at ansvarsgrunnlaget er avklart, ofte handler om beløpets størrelse, og at dette kan bli krevende å beregne når kostnadene rammer et helt sameie.