Råteskader og rotter – opplyst om rotter i 2017 og "tidvis" sølvkre/maur/mus – (tidl.) avhl. §§ 3-7 og 3-9 andre punktum.
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 4 000 000 kr
- Lovhenvisninger
- avhl. § 3-7, avhl. § 3-9
- Stikkord
- råteskade · rotter · opplysningsplikt · tilstandsrapport · egenerklæring
Hva saken handlet om
Saken gjaldt en enebolig solgt som den er for 4 millioner kroner. Kjøper oppdaget etter overtakelsen omfattende råteskader på ytterveggene, som også hadde gitt rotter tilgang til konstruksjonen. Kjøper mente dette var et vesentlig avvik fra det som var opplyst, og at selger hadde brutt opplysningsplikten ved å underkommunisere forholdene. I tilstandsrapporten var det imidlertid opplyst at eier tidvis hadde registrert sølvkre, maur og mus, og at trekonstruksjonen i ytterveggene var bygget inn og ikke lot seg kontrollere. I egenerklæringen hadde selger også opplyst om observerte rotter, samt at det tidligere hadde vært råteskader før en totalrehabilitering. Nemnda la vekt på at disse risikoopplysningene samlet sett gjorde det påregnelig at det kunne være behov for utbedring av ytterveggene. Opplysningene var også godt kommunisert gjennom både tilstandsrapport og egenerklæring. Nemnda konkluderte derfor med at det ikke forelå noen mangel ved boligen, og selskapet fikk medhold. Saken illustrerer at kjøpere bør lese både tilstandsrapport og egenerklæring nøye, og at generelle advarsler om skadedyr og manglende kontrollmulighet kan gjøre senere funn påregnelige og dermed ikke erstatningsberettigede.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En enebolig oppført som hytte i 1938, påbygd og gjort om til helårsbolig i 1968, ble solgt "som den er" for kr 4 mill. ved kjøpekontrakt datert 17.12.19. Det var opplyst at store deler av eiendommen var oppgradert "de senere år". I tilstandsrapporten ble det opplyst at boligen var "Renovert/ombygget i ca 2009", at den fremsto normalt ivaretatt, og at overflater var jevnlig vedlikeholdt. Bygningen generelt ble gitt TG 2 og det sto at "Eier har tidvis registrert sølvkre/maur/mus i boligen". Yttervegger ble gitt TG 1, men det ble bemerket at selve trekonstruksjonen var bygget inn og ikke lot seg kontrollere. Videre ble det opplyst i egenerklæringen at selger hadde observert rotter, men ikke siden 2017. På spørsmål om råteskader svarte selger at det hadde forekommet, men at dette gjaldt "før totalrehabilitering" i 2019. Etter overtakelsen avdekket kjøper store råteskader på ytterveggene som hadde gjort det mulig for rotter å få tilgang til konstruksjonen. Kjøper anførte at forholdene utgjorde et vesentlig avvik, og at selger i alle tilfeller hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved å underkommunisere forholdene før salget. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at risikoopplysningene som var gitt gjorde det påregnelig med utbedring av ytterveggene. Videre var risikoopplysningene godt kommunisert gjennom både tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga foretaket medhold.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil