Renovering av vann- og avløpsledninger – selgers opplysningsplikt – prisavslag for midlertidig bruksulempe? – avhl. §§ 3-7, 4-12 og 4-19. (FinKN 2025-1307)

Saksforhold

En leilighet fra 1979 ble solgt for kr 4,6 mill. ved kjøpekontrakt datert 3.1.24. Boligen ble markedsført med «Attraktiv og rolig beliggenhet», og det ble opplyst om offentlig vann og avløp. Selger svarte «Nei» på spørsmål i egenerklæringen om kjennskap til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kunne medføre endringer i bruken av eiendommen eller omgivelsene. Etter overtakelsen ble kjøper kjent med at kommunen skulle fornye vann- og avløpsledninger i veien der boligen ligger. Kjøper oppdaget graving i veien i april eller mai 2024. I juni 2024 ble kjøper gjort kjent med at det i selgers eiertid var sendt ut varsel til beboerne om rør-prosjektet, og at det i varselet bl.a. var omtalt ulemper som «anleggstrafikk, redusert framkommelighet, støy, støv, rystelser, mulig lukt og kortvarig brunt vann i springen». Kjøper reklamerte til foretaket den 21.6.24, og anførte at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Foretaket avslo kjøpers krav, og anførte at det var reklamert for sent, at selgers svar på spørsmål i egenerklæringen kun ga uttrykk for selgers subjektive oppfatning, og at forholdet uansett ikke medførte noe varig verdiminus. Det var også påregnelig at kommunen ville vedlikeholde vann- og avløpsledninger. Nemnda kom til at det ikke var grunnlag for å tilkjenne kjøper prisavslag, og ga foretaket medhold.