Flere forhold – bolig fra 1890 – unntak i forsikringsvilkår – selgerforpliktelse? – avhl. §§ 3-2, 4-12 og 4-14.

Saksforhold

En enebolig oppført i 1890 ble solgt for kr 5,9 mill. ved kjøpekontrakt datert 14.7.22. I tilstandsrapporten ble det opplyst at taket var i dårlig stand, men at det ifølge eier skulle skiftes før overtakelse, og derfor ikke var ytterligere kontrollert. Det ble presisert at det skulle etterisoleres, samt at det skulle legges nytt undertak og glasert takstein. Pipe og ildsted var gitt TG 1, og det ble opplyst at pipa skulle sjekkes i forbindelse med oppussing av taket. Veggkonstruksjon var gitt TG 1, og det ble opplyst om opprinnelig kledning av god kvalitet, samt at yttervegger skulle skrapes og males, og ville være ferdigstilt før overtakelse. Innvendige overflater var gitt TG 1. Videre var etasjeskillere/gulv mot grunn gitt "lys" TG 2 som følge av skjevheter. I selgers egenerklæring ble firmanavn på ansvarlig for utskiftning av tak oppgitt. I perioden mellom avtaleinngåelsen og overtakelse ble det utført arbeider på boligen, og det var i denne forbindelse korrespondanse mellom kjøper og selger. Selger informerte bl.a. kjøper om at det var avdekket råteskader, og det ble avtalt at snekkerne som jobbet på taket skulle utbedre skadene. Overtakelse ble utsatt flere ganger, og boligen ble overtatt av kjøper 28.9.22. Kort tid etterpå oppdaget kjøper omfattende råteskader i to vegger. Det ble videre avdekket at råteskadene trolig hadde årsak i tidligere lekkasje, og at skadene strakk seg ut i tilstøtende rom og etasjeskille. Det ble også avdekket skader i ytterkledning, og flere fagkyndige mente at det var benyttet en type overflatebehandling som ikke var egnet. Det ble videre avdekket feil ved taktekkingen, feil ved pipeløp, samt feil ved baderomsdør og servant. Kjøper anførte at boligen avvek fra forventet tilstand, og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger ved salget. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste i hovedsak til at selger hadde påtatt seg tilleggsforpliktelser som falt utenfor forsikringens dekningsområde. Foretaket erkjente at råteskader i yttervegger utgjorde et forventningsavvik, men anførte at øvrige forhold ikke utgjorde mangler, samt at det ikke forelå opplysningssvikt. Nemnda kom til at unntak i forsikringsvilkårene ikke kom til anvendelse, og at det forelå mangelsansvar. Kjøper ble gitt medhold.