Avvik ved fasade – opplyst om «løs forblendingsstein» (TG 2) – avvik fra avtalen? – kjøpers undersøkelsesplikt – avhl. §§ 3-1, 3-2, 3-7 og 3-10 – forskriften § 2-11. (FinKN 2025-1178)

En enebolig fra 2005 ble solgt for 12,5 millioner kroner og markedsført som eksklusiv og innholdsrik. Tilstandsrapporten ga yttervegger tilstandsgrad 1, men det ble likevel presisert at forblendingsstein stedvis hadde løsnet fra pussede veggflater, og at dette fikk tilstandsgrad 2 med opplysning om at utbedring måtte påregnes. Etter overtakelsen reklamerte kjøper på løs forblendingsstein og mente selger hadde forsøkt å utbedre forholdet i sin eiertid uten å opplyse om dette, og at opplysningsplikten dermed var brutt. Forsikringsselskapet avslo kravet fordi forholdet allerede var tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, og kjøper derfor ikke kunne gjøre det gjeldende som en mangel i etterkant. Nemnda kom til samme konklusjon og fant ingen mangel. Saken viser betydningen av å lese tilstandsrapporten grundig før kjøp. Når et forhold er konkret beskrevet med tilstandsgrad og en klar opplysning om at utbedring må påregnes, kan kjøper vanskelig kreve erstatning for nettopp det samme forholdet senere. For kjøpere er lærdommen at forhold som er opplyst om i rapporten, selv med noe usikkerhet om omfang, normalt anses som en del av det avtalte og ikke en skjult mangel.